Por Luís Henrique Villa Nova*

 

Em São Paulo, o senso comum é de que as áreas centrais estão sobrecarregadas. Ouvimos que não há espaço, que a infraestrutura não dá conta, que novos edifícios só trariam mais trânsito e pressão sobre serviços públicos. Mas, ao olharmos com mais calma, os dados contam outra história: a cidade já tem uma infraestrutura densa – de transporte, saneamento, redes de energia e equipamentos públicos – que hoje está subutilizada.

O problema está menos na falta de capacidade e mais nas regras que regem o território. Planos diretores e leis de zoneamento projetam São Paulo como se fosse uma cidade em branco, onde cada quadra seria capaz de alcançar o potencial máximo definido pela lei. Essa visão ignora as condições reais: imóveis que já ocupam menos que o coeficiente previsto, proprietários que não têm interesse em vender, lotes pequenos que inviabilizam empreendimentos, ou mesmo edifícios que não podem ser substituídos. O resultado é previsível pois, na prática, a cidade nunca chega perto de atingir o adensamento prometido pelo Plano.

Essa inconsistência cria um paradoxo urbano. Enquanto o Plano Diretor estipula maiores densidades, o tecido consolidado impõe barreiras que impedem a realização desses números. Isso gera duas consequências graves. Primeiro, o subaproveitamento da infraestrutura central já instalada. Segundo, a expansão desordenada para áreas periféricas, onde os custos ambientais, sociais e econômicos são muito maiores.

Se olharmos para fora, Toronto oferece uma referência interessante. A cidade canadense decidiu permitir verticalização sem limites de altura e coeficientes em pontos estratégicos, especialmente nas áreas atendidas por metrô e transporte de alta capacidade. São Paulo até tenta seguir caminho semelhante, mas impõe restrições.

Em Toronto, a lógica foi clara: onde a infraestrutura já está pronta, o mercado deve ter liberdade para adensar. O efeito não foi apenas mais edifícios, mas também maior oferta de moradia e, em consequência, uma estabilização dos preços de aluguel em meio a uma crise habitacional. Permitir construir mais, onde a cidade já suporta, mostrou-se parte da solução – e não do problema.

É exatamente esse raciocínio que falta a São Paulo. Em vez de insistir em projeções idealizadas, os mecanismos do planejamento precisam ser recalibrados a partir de diagnósticos baseados em dados: medir quanto do potencial construtivo realmente se materializa, identificar os gargalos que impedem o uso da infraestrutura existente e ajustar os parâmetros regulatórios para liberar onde a cidade já tem condições de receber mais gente.

São Paulo não sofre de excesso de edifícios em suas áreas centrais – sofre da falta das edificações que realmente poderiam adensar onde a infraestrutura já existe. A regulação parte do pressuposto de que cada lote chegará ao limite máximo permitido, mas o tecido consolidado mostra o contrário: parte considerável desse potencial nunca será atingida. É justamente esse déficit de aproveitamento que mantém vazia a promessa de uma cidade compacta e vibrante.

O desafio, portanto, não é imaginar uma São Paulo “do zero”, mas adaptar os instrumentos de planejamento à cidade e ao território que já existem e estão consolidados. Só assim será possível transformar a infraestrutura disponível em qualidade de vida – usando melhor o que já temos, em vez de continuar expandindo para onde não deveríamos. E se isso já acontece em São Paulo, imaginem no restante das cidades brasileiras.

 

*Luís Henrique Villa Nova é mestre arquiteto e urbanista, consultor em edifícios altos e planos urbanos. Atualmente, consultor no Instituto Cidades Responsivas e doutorando na Universidade Federal do Rio Grande do Sul - UFRGS - Brasil, com o foco na implementação de edifícios altos. Também, colunista do site Caos Planejado, membro do Council on Tall Buildings and Urban Habitat e vice-presidente do Chapter CTBUH Brasil.