A reforma tributária no Brasil pode trazer impactos significativos para o mercado de locação de imóveis, com possibilidade de repasse de custos ao inquilino. Segundo especialistas em direito tributário à EXAME, apesar da proposta de redução da alíquota padrão para o setor — limitando a carga efetiva sobre aluguéis a 7,95% — o efeito prático poderá ser sentido no bolso de quem aluga, especialmente pequenos empresários e trabalhadores.

"O locador vai argumentar que, para o inquilino que é contribuinte de IBS e CBS, o novo tributo será plenamente creditável. Portanto, na prática, ele estaria cobrando o mesmo valor de antes, apenas com o imposto destacado à parte”, afirma Ricardo Bolan, sócio da área Tributária do Lefosse. Isso, no entanto, depende da forma de tributação adotada pelo locatário, explicou durante webinar realizado pela EXAME com oferecimento da Contabilizei, escritório de contabilidade.

No caso de lojistas optantes pelo Simples Nacional — como ocorre com frequência em shoppings centers —, a situação é diferente. Ao não serem contribuintes diretos de IBS e CBS, esses empresários não terão como aproveitar créditos, e o novo tributo será incorporado como custo direto. "Esse valor extra pode ser repassado no aluguel, afetando especialmente os pequenos", disse Bolan.

• Como a reforma tributária vai afetar quem vende, compra ou aluga imóveis?

Murillo Allevato, sócio do Bichara Advogados, destaca ainda os desafios legais e operacionais. "A Lei do Inquilinato determina que qualquer aumento no valor do aluguel precisa de anuência do locatário", afirma.

O tributarista também teme a transição entre os modelos atual e futuro. "Vamos conviver com dois sistemas ao mesmo tempo. Empresas já nos perguntam se precisarão contratar pessoal para operar no novo regime, mesmo que temporariamente".

Outros pontos de alerta para as empresas

Outro ponto de atenção é a documentação fiscal. A Nota Técnica 2025.002, que orienta os parâmetros para adaptação dos sistemas das empresas, chegou tardiamente, gerando insegurança às vésperas da implementação da nova tributação, prevista para 2026.

Para pessoas físicas, a reforma prevê tributação sobre aluguéis a partir de determinados limites de receita: mais de R$ 240 mil anuais com mais de três imóveis alugados, ou R$ 288 mil independentemente do número de imóveis. Também há a previsão de um redutor social de R$ 600 por imóvel, isentando parte do valor locado. Mesmo assim, a pressão de custos pode se refletir no valor final pago pelo inquilino.

"O problema está posto e vai ter que ser enfrentado. Sai na frente quem começar desde já a renegociar contratos e revisar estratégias", afirma Bolan. Segundo ele, a discussão não é apenas técnica, mas estratégica, exigindo a integração entre áreas tributária e comercial das empresas.