Quando você pede um remédio em casa, um quilo de ração ou precisa de reparo rápido no elevador do prédio, provavelmente está usando os serviços da Goodstorage. A companhia foi fundada em 2013, em São Paulo, com foco em espaços para guardar móveis. Nos últimos anos, vem silenciosamente expandindo sua atuação — e presença na maior cidade do país.

Este ano a empresa ultrapassou a marca de 500.000 metros quadrados de área locável em seus mais de 60 galpões logísticos na capital paulista e em seis municípios do estado. No total, são 68 espaços, se somados os quatro galpões no Rio, um em Brasília e um em Belo Horizonte. Outros cinco imóveis estão em construção, incluindo em duas das ruas mais disputadas do Itaim, bairro nobre paulistano: Tabapuã e Joaquim Floriano.

Desde sua criação, a Goodstorage investiu mais de 600 milhões de dólares em terrenos, e nunca vendeu nenhum. "Nosso plano sempre foi ser uma máquina de dividendos", afirma o fundador Thiago Cordeiro. O principal investidor da companhia é o Washington State Fund, fundo de pensão americano com investimentos focados em "tijolo" ao redor do planeta, de escritórios a hospitais.

Para pagar a aposentadoria dos servidores americanos, o fundo topou uma ampliação na tese inicial da Goodstorage. Após um MBA em Chicago, em que estudou mobilidade urbana e planejamento de cidades, em 2017, Cordeiro decidiu apostar em galpões para delivery e todo tipo de necessidade de clientes corporativos. Hoje a empresa tem diferentes tipos de projetos.

Os menores, com espaços a partir de 1 metro quadrado, atendem famílias interessadas em uma "extensão da casa". Por isso, esses galpões estão cada vez mais perto dos clientes, em bairros como Pinheiros ou Jardins — e cobram cada vez mais caro. "O preço pode chegar perto do preço de aluguel de imóveis nesses bairros, por que não?", diz Cordeiro.

De escritórios a sapatos 

Mas a principal frente de crescimento vem mesmo de projetos que ajudam empresas a chegar mais perto de seus clientes. Nos últimos anos, o e-commerce deu prioridade a desenvolver uma rede de imóveis de onde parte a entrega do "last mile", a última milha, já dentro das cidades. Cordeiro diz que seus galpões permitem a "last 1/2 mile", a última meia milha.

Seus maiores projetos, como os 150.000 metros quadrados em três endereços no bairro paulistano da Lapa, aliam armazenamento e até espaço de escritório para empresas interessadas em pagar menos pelo aluguel — o preço do metro quadrado pode ser até 80% mais baixo que na Faria Lima, por exemplo.

Hoje a Goodstorage atende clientes que usam seus galpões para armazenar de sapatos a shampoo e até fazer manutenção de eletrônicos. Entre os principais clientes estão os varejistas Mercado Livre e Shopee. O Mercado Livre, por exemplo, aluga espaços de 15.000 metros quadrados dentro da cidade para fazer suas entregas.

"As empresas cada vez mais levam em conta a eficiência por pacote entregue, e conseguem repassar esse custo", diz Cordeiro. "E as cidades estão percebendo que precisam facilitar a mobilidade de mercadorias, e não restringir".

A grande mudança, explica o empresário, veio com a pandemia, quando as pessoas passaram a demandar mais entregas, e a topar pagar para receber cada vez mais rápido.

Tanto que os contratos atuais são fechados por times que incluem executivos de logística, marketing, inovação e suprimentos — o que permite uma negociação menos renhida no preço de aluguel. O preço médio do metro quadrado cobrado pela Goodstorage dobrou em cinco anos.

Para além de São Paulo

Cordeiro calcula ter cerca de 60% do mercado de armazenamento urbano em São Paulo, estimado em 850 mil metros quadrados. A meta é que a Goodstorage chegue a 1 milhão de metros nos próximos cinco anos. Mercado não falta — mas está cada vez mais difícil fazer a conta fechar.

A disputa por bons terrenos próximos aos bairros de maior densidade está mais intensa com as incorporadoras, sobretudo com as focadas em imóveis residenciais. Desde sua fundação, em 2013, a Goodstorage distribui dividendos calculados em inflação mais 10 pontos percentuais. Em tempos de juros altos e imóveis caros, como o atual, a conta fica mais difícil de fechar.

Um caminho é seguir investindo em serviço e inteligência de dados para cobrar mais dos clientes. Outro é ampliar o uso dos espaços atuais. A empresa está instalando placas solares em 50 mil metros quadrados de 10 imóveis para vender energia. Também está montando estações de carregamento de carros elétricos.

O próximo passo é ir além de São Paulo. A companhia herdou galpões em Brasília, Belo Horizonte e Rio de Janeiro, provenientes da aquisição de 26 imóveis do concorrente Guarde Aqui, no ano passado. Em algum momento, vai ampliar os investimentos nessas regiões. Para uma empresa que acumulou anos de dados valiosos sobre o mercado de São Paulo, quanto mais longe das marginais Tietê e Pinheiros, maior o desafio.