São Paulo – Viraram tendência no mercado os empreendimentos imobiliários de uso misto (ou “mixed-use”), que reúnem escritórios comerciais, lajes corporativas, apartamentos residenciais, hotéis, flats e até shopping centers. Um levantamento da consultoria Cushman & Wakefield mostra que hoje existem apenas sete empreendimentos “mixed-use” nas principais regiões comerciais da cidade de São Paulo. Mas até o final de 2013, esse número subirá para 17, diz Mariana Hanania, gerente de pesquisa de mercado da Cushman. O primeiro prédio que misturou uso comercial e residencial em São Paulo foi o Conjunto Nacional, na avenida Paulista, construído em 1957. A expansão desse tipo de empreendimento na cidade foi lenta até a década passada, quando o mercado imobiliário percebeu que os paulistanos não aguentavam mais conviver com problemas de mobilidade. “O sucesso dos prédios de uso misto traduz um movimento cultural e comportamental dos moradores de São Paulo em reação ao trânsito”, diz Ricardo Laham, diretor de incorporações da Brookfield. Do ponto de vista dos empresários da construção, a mudança também é interessante. Os empreendimentos de uso misto agregam valor e atraem compradores dispostos a pagar mais por metro quadrado. Nas próximas páginas, EXAME.com apresenta oito imóveis em que os moradores podem ir trabalhar de elevador.

A incorporadora You lança neste mês no Tatuapé o You, Metropolitan, o primeiro empreendimento de uso misto da zona leste de São Paulo. Em uma única torre, haverá 10 andares residenciais com 120 apartamentos e 11 pavimentos comerciais que abrigarão 298 salinhas de escritórios. O diretor-executivo da You, Eduardo Muszkat, diz que, como as unidades são pequenas, é possível que muitos profissionais liberais comprem uma salinha comercial e também um apartamento no edifício. “Em outros empreendimentos ‘mixed-use’ de São Paulo, cerca de 20% das unidades foram absorvidas por quem queria trabalhar e morar no mesmo lugar.” O próprio material publicitário do empreendimento ressalta a possibilidade de ir ao trabalho de elevador. Muszkat acredita que, apesar de o Tatuapé ser bastante valorizado no mercado residencial, também há espaço para um lançamento comercial devido à proximidade do metrô e dos shoppings Metrô Tatuapé e Boulevard Tatuapé.

Lançado no começo da década passada pela Brookfield, o Brascan Century Plaza (também chamado de BCP e Kinoplex), no Itaim, não chega a ser um empreendimento residencial. Mas como reúne 31 pavimentos de flats para estadias de longa duração com lajes corporativas, escritórios comerciais, centro de convenções, praça de alimentação e seis salas de cinema, faz sentido inclui-lo em uma lista de prédios que servem tanto morar quanto para trabalhar e se divertir. Interligando todo o complexo, há um “open mal” com diversas lojas. O empreendimento foi construído em um terreno que abrigava uma antiga fábrica de chocolates da Kopenhagen bem no coração do Itaim, o principal centro financeiro da cidade. Premiado e rapidamente vendido, o empreendimento é hoje um sucesso de operação. A locação mensal de um flat custa quase 8.000 reais enquanto o preço de venda dessas unidades pode superar 600.000 reais. “Quem comprou ali no lançamento pagou menos de 100.000 reais há uma década”, diz Ricardo Laham, diretor de incorporação da Brookfield.

O Thera Faria Lima é o maior projeto da Cyrela neste ano. A incorporadora se uniu ao grupo Pão de Açúcar para lançar um empreendimento misto de escritórios e apartamentos, que prevê a construção de 972 unidades com valor total de 550 milhões de reais. Uma loja do Pão de Açúcar também será erguida no local. O empreendimento está localizado próximo ao largo da Batata, a porção da avenida Faria Lima que está sendo rapidamente revitalizada. Antigamente conhecida por ocupar o comércio mais popular de Pinheiros, o largo da Batata começou a se transformar com a inauguração das estações Faria Lima e Pinheiros da linha amarela do metrô. Diversos empreendimentos lançados na região nos últimos meses devem mudar a cara imobiliária da região em breve.

O Ca’d’oro é um antigo ícone do setor hoteleiro em São Paulo. O hotel foi construído na década de 1950, entrou em decadência no final dos anos 1990 junto com a rua Augusta, foi vendido para a incorporadora Brookfield e agora dará lugar a um “mixed-use”. O empreendimento possui duas torres, uma residencial e outra comercial, com um hotel de 147 quartos no topo e um restaurante no térreo. O relançamento do Ca’d’oro comprovou o potencial da região conhecida como Baixo Augusta. Todas as unidades foram vendidas em um único dia, segundo Ricardo Laham, diretor de incorporações da Brookfield. Os apartamentos saíram por quase 9.000 reais o metro quadrado enquanto os escritórios foram comercializados por 10.500 reais os quartos de hotel, por 12.000 reais. “Os valores são altos para o Centro, mas refletem o desejo das pessoas de morar em um local com fácil acesso a tudo”, diz Laham.

O Parque Cidade Jardim é um empreendimento imobiliário gigantesco localizado na marginal Pinheiros que deve ser concluído pela incorporadora JHSF no próximo ano. Os prédios estão localizados do lado do rio oposto ao Centro, o que, do ponto de vista imobiliário, é ruim. A existência do shopping Cidade Jardim no coração do projeto, entretanto, serviu de isca para atrair compradores para todos os apartamentos distribuídos em nove torres residenciais e também para encontrar inquilinos para as três torres de escritórios comerciais. O curioso é que o shopping não está entre os mais bem-sucedidos de São Paulo, mas quem comprou os apartamentos não tem do que se queixar. A valorização imobiliária dos últimos anos fez com que os imóveis sejam revendidos hoje por mais do que o dobro do preço da época do lançamento. Na parte comercial, apenas uma torre foi entregue. Quando as outras duas ficarem prontas em 2012, é provável que mais gente possa ir ao trabalho sem usar o carro.

A grande dificuldade de construir um empreendimento de uso misto está na necessidade de comprar um terreno de grandes dimensões em uma área já consolidada do ponto de vista imobiliário, com facilidade de acesso e grande fluxo de pessoas. Na região da avenida Paulista, a principal da cidade, encontrar um terreno disponível para esse tipo de empreendimento é especialmente difícil. O desafio foi vencido pela Cyrela com o lançamento do Çiragan, um misto de torre residencial e torre comercial com fachada única e entradas totalmente independentes. O prédio é especialmente bonito e trouxe modernidade às vizinhanças do Masp, o principal museu de São Paulo.

Foi lançado em agosto com o conceito de uso misto um dos maiores empreendimentos imobiliário do Itaim. O prédio reúne 266 apartamentos e 80 escritórios comerciais em um uma única torre de 39 andares. O projeto foi desenvolvido pelas incorporadoras Emoções (que tem o cantor Roberto Carlos como sócio), AAM e Toledo Ferrari. A fachada em azul e branco teria sido uma sugestão do Rei. Apesar de todo o apelo de marketing que Roberto Carlos pode dar a um empreendimento, os preços cobrados impediram que as unidades fossem vendidas rapidamente. Segundo corretores, uma unidade residencial no local não sai por menos de 13.500 reais o metro quadrado enquanto as salas duplex de escritórios já custam até 24.000 reais o metro. Isso quer dizer que uma sala de 80 metros quadrados custa quase 2 milhões de reais. Por trás de um preço como esse, está a localização privilegiada. A entrada do prédio comercial está na avenida Juscelino Kubitschek, no centro financeiro de São Paulo. Já o acesso do prédio residencial é complemente separado, em uma rua pelos fundos do terreno. A separação aumenta a privacidade e segurança da ala residencial, que não terá de conviver com a circulação de pessoas estranhas ao condomínio o tempo todo.

Um dos maiores empreendimentos de uso misto da zona oeste de São Paulo é o Casa das Caldeiras. Localizado em frente ao shopping Bourbon, o projeto prevê que até 2013 sejam construídos um prédio com 535 salas comerciais (foto) e quatro torres com 384 apartamentos. Lançado em 2013, o empreendimento das incorporadoras Helbor e Setin se transformou em um enorme sucesso de vendas. Todas as mais de 900 unidades foram comercializadas rapidamente por preços de cerca de 5.500 reais o metro quadrado nas unidades residenciais e 8.500 reais para os escritórios.