O uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) no financiamento imobiliário ficou mais amplo. O Conselho Curador do FGTS aprovou uma mudança que unifica as regras do fundo para todos os contratos dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), independentemente da data de assinatura, desde que o imóvel esteja avaliado em até R$ 2,25 milhões.

A decisão encerra um impasse criado em outubro de 2025, quando o governo federal elevou o limite do SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Embora o teto maior tenha começado a valer imediatamente para novos contratos, financiamentos firmados entre junho de 2021 e outubro de 2025 permaneceram presos ao limite antigo.

Na prática, esse grupo ficava impedido de usar o FGTS, mesmo que o imóvel estivesse dentro do valor atualizado. A falta de alinhamento entre as regras gerou insegurança entre consumidores e bancos e aumentou o risco de judicialização.

Agora, com a unificação, todos os contratos passam a ser tratados da mesma forma. Basta que o imóvel respeite o valor máximo de R$ 2,25 milhões para que o FGTS possa ser utilizado na compra, na amortização do saldo devedor ou no abatimento de parcelas.

A mudança beneficia especialmente compradores que vivem em capitais onde os preços de imóveis acima de R$ 1,5 milhão se tornaram mais comuns. Assim como a classe média, que enfrenta um vazio no mercado imobiliário dada a escassez de imóveis entre R$ 800 mil e R$ 3 milhões e do financiamento mais caro com a taxa básica de juros, a Selic, em seu patamar mais alto desde 2006, em 15% ao ano.

O impacto sobre o volume total de recursos movimentados pelo fundo tende a ser pequeno, no entanto, segundo estimativas do próprio Conselho,  que projeta algo em torno de 1%.

O que levou a essa mudança

A origem do impasse está em uma regra de 2021, quando o Conselho do FGTS passou a exigir que o valor do imóvel registrado no contrato fosse compatível com o limite vigente do SFH.

Isso criou dois marcos distintos: contratos assinados até junho de 2021 seguiam uma lógica, enquanto os firmados depois dessa data dependiam do valor do imóvel no momento da contratação.

Quando o teto do SFH foi ampliado, em outubro, esses critérios conflitantes impediram que parte dos financiamentos mais recentes fosse enquadrada no novo limite. Assim, imóveis que já cabiam na nova faixa de valor continuavam não podendo utilizar o fundo, o que motivou reclamações de mutuários e agentes financeiros.

A deliberação do Conselho Curador corrige essa distorção e estabelece que todos os contratos, de qualquer ano, podem usar o FGTS, desde que o imóvel esteja atualmente avaliado dentro do limite do SFH.

Como usar o FGTS para amortizar imóvel

Com as regras unificadas, o saldo do FGTS pode ser utilizado para reduzir o valor devido no financiamento, liquidar o contrato ou abater parte das parcelas, desde que o imóvel esteja avaliado em até R$ 2,25 milhões.

Para contratos anteriores à mudança, é necessária uma nova avaliação que confirme o valor atualizado do imóvel dentro desse limite.

O que continua igual

A unificação das regras também não altera os critérios básicos para acessar o FGTS no financiamento habitacional. Continuam válidas exigências como:

• o uso do recurso apenas para moradia própria;
• a necessidade de não possuir outro imóvel residencial na mesma cidade onde mora ou trabalha;
• o intervalo de três anos para utilizar o FGTS novamente na compra de um outro imóvel;
• o limite de valor do imóvel, agora fixado em R$ 2,25 milhões.

O que muda para quem já tem financiamento

Quem já financia um imóvel e estava impedido de usar o FGTS pode solicitar a utilização do fundo, desde que o imóvel se enquadre no valor limite atual. Isso vale inclusive para contratos firmados antes de outubro.

Para isso, basta apresentar um novo laudo de avaliação que comprove que o imóvel está dentro da faixa permitida. A partir de agora, não existe mais diferença entre contratos antigos, intermediários e novos.