Em dezembro do ano passado, a Direcional (DIRR3) anunciou a venda de 7,55% da Riva, sua incorporadora criada para operar num segmento um pouco acima do Minha Casa Minha Vida, o core da construtora que nasceu em Belo Horizonte.

O comprador foi a gestora Riza, especializada em crédito e agronegócio, que topou pagar R$ 200 milhões pela fatia, que pode dobrar, por preço equivalente, e chegar a 15% até outubro deste ano. Neste mês, a Riza já anunciou que chegou a 9,98% do capital.

A transação foi feita antes do anúncio da nova faixa do Minha Casa, Minha Vida, que acabou incluindo o público atendido pela Riva também dentro do programa habitacional.  (A incorporadora atende clientes com renda familiar de até R$ 12 mil, com apartamentos com preços na faixa dos R$ 500 mil.)

Nesse sentido, a movimentação permite reforçar a estrutura da Riva. A venda foi secundária – ou seja, os recursos vão para a Direcional --, mas a flexibilidade trazida pelo parceiro é uma alavanca para novos negócios.

“Nosso sócio tem em torno de R$ 15 bilhões de reais sob gestão, com diferentes estratégias, tornando a Riva mais completa na capacidade de viabilizar negócios onde sozinha, ou isoladamente, não teria”, afirma Ricardo Gontijo, CEO da Direcional. A Riza pode, por exemplo, adquirir terrenos e permutar estes terrenos com a Riva, diz ele.

No ano passado, a Riva vendeu pouco mais de R$ 2,7 bilhões. A Direcional, no todo, vendeu R$ 6,3 bilhões. Quanto ao volume lançado, R$ 5,7 bilhões foram de Direcional e R$ 2,4 bilhões da subsidiária.

Com a nova faixa de MCMV, a expectativa para 2025 fica ainda maior.

Segundo o CEO, “havendo o incremento da demanda do lado de lá [pelo Minha Casa, Minha Vida], temos do lado de cá um número alto de projetos em aprovação que se enquadram neste segmento”.

Segundo analistas da XP Investimentos, o momento de demanda pode impulsionar a expansão da Riva, com os lançamentos crescendo 17% em 2025 e 15% em 2026.

Consequentemente, a equipe do banco revisou as estimativas de lançamentos da Direcional para cima, para R$ 7 bilhões em 2025 e R$ 7,6 bilhões em 2026.

Gontijo não dá guidance, mas dá a entender que o número faz sentido. “Temos um banco (de terrenos) de mais de R$ 400 milhões”, afirma.

A oferta da Riza pela Riva também ajudou a mostrar o valor da incorporadora que a Direcional tinha dentro de casa.

Segundo um gestor que acompanha de perto a companhia, quando a transação foi feita, em dezembro, ela avaliou a Riva em cerca de 7 a 8 vezes o lucro da incorporadora – acima das 5 vezes pela qual a Direcional era negociada em bolsa.

A tese é que a capacidade de Direcional de usar seu método construtivo voltado para o MCMV tradicional em outras faixas com tíquete maior ajuda a turbinar as margens.

Na prática, a operação atribuía um valuation de R$ 2,6 bilhões à Riva, na época ou mais da metade do valor de mercado de toda a Direcional, de R$ 5,1 bilhões.

Desde então, com a perspectiva do fim de ciclo de aperto monetário e a retomada de algum fôlego na Bolsa, especialmente para os papéis cíclicos, as ações da Direcional deram uma pernada de quase 40%, levando sua relação entre preço e lucro para as cerca de 7 vezes, mais próximo da transação.