Imagine tentar vender sua casa e descobrir, no cartório, que parte dela “não existe” legalmente. É isso que acontece quando uma construção não está averbada. Ampliar um cômodo, levantar um segundo andar ou fazer qualquer obra sem registrar no Cartório de Registro de Imóveis pode parecer um detalhe técnico — mas a ausência desse passo pode travar negociações, gerar multas e até impedir financiamentos. A boa notícia é que esse tipo de situação tem solução, e o caminho para regularizar construções não averbadas está mais acessível do que parece.

O que é uma construção não averbada

Construção não averbada é toda obra feita em um imóvel que não consta oficialmente na matrícula registrada no cartório. Isso inclui ampliações, reformas, demolições parciais ou até mesmo edificações inteiras feitas sem comunicação formal aos órgãos públicos.

Na prática, o imóvel registrado é diferente do que realmente existe no terreno, o que pode trazer implicações sérias tanto do ponto de vista jurídico quanto financeiro.

Por que regularizar

A falta de averbação gera entraves que vão além da burocracia. Sem o registro atualizado:

• Não é possível obter financiamento bancário;
• A venda pode ser inviabilizada ou desvalorizada;
• A prefeitura pode aplicar sanções e cobrar IPTU retroativo;
• Em casos de herança ou divórcio, a partilha pode ser contestada.

Além disso, a ausência de regularização compromete a segurança jurídica do proprietário e de terceiros envolvidos nas transações.

Passo a passo da regularização

1. Levantamento documental
Reúna os documentos do imóvel, como escritura, matrícula atualizada e projetos antigos. Será necessário contratar um arquiteto ou engenheiro para elaborar o projeto as built, que retrata a obra como ela foi executada.

2. Aprovação na prefeitura
Com o projeto técnico em mãos, o próximo passo é apresentá-lo à prefeitura. O órgão irá avaliar se a construção segue normas locais como o Plano Diretor e o Código de Obras.

3. Emissão do Habite-se
Após análise técnica e eventual vistoria, a prefeitura emite o Habite-se — documento que comprova a conclusão da obra e sua adequação legal.

4. Pagamento de taxas e multas
Caso a obra tenha sido feita sem licença, o proprietário poderá ser multado. O valor depende da metragem e da legislação municipal.

5. Averbação no cartório
Com o Habite-se em mãos, vá ao Cartório de Registro de Imóveis e solicite a averbação. É esse ato que atualiza a matrícula e torna a construção oficialmente reconhecida.

Diferenciais e vantagens da regularização

Além de garantir conformidade com a lei, a regularização traz benefícios práticos:

• Valorização do imóvel no mercado;
• Acesso a linhas de crédito imobiliário;
• Redução de riscos em processos judiciais;
• Facilidade em contratos de compra e venda.

Em áreas com programas de regularização fundiária, o processo pode ser simplificado e custar menos. Vale consultar o município para saber se há políticas específicas para regiões urbanas consolidadas ou imóveis em situação irregular antiga.