Comprar um imóvel é, para muitos brasileiros, a concretização de um projeto de vida. No entanto, mesmo depois de quitar um financiamento, ainda resta um detalhe essencial para garantir a plena posse do bem: o cancelamento da hipoteca. Sem esse procedimento, o imóvel segue com um ônus registrado em cartório — o que pode limitar negociações futuras, como venda ou novo financiamento.

A hipoteca não desaparece automaticamente com a quitação da dívida, é preciso solicitar sua baixa formal junto ao cartório. A boa notícia é que esse processo, apesar de burocrático, pode ser resolvido com organização e atenção aos prazos.

O que é o cancelamento de hipoteca

A hipoteca é um tipo de garantia real em que um imóvel é vinculado a uma dívida, geralmente de financiamento ou empréstimo. Ao final do pagamento, essa garantia precisa ser formalmente retirada da matrícula do bem, processo conhecido como cancelamento ou baixa de hipoteca.

Esse registro de cancelamento é feito no cartório de registro de imóveis onde o imóvel está matriculado. Sem essa averbação, o imóvel continua “preso” ao histórico da dívida, mesmo que ela já tenha sido quitada.

Como funciona o procedimento

O primeiro passo é identificar o motivo da solicitação. O motivo mais comum é quando o pagamento total da dívida foi realizado. Nesse caso, o credor (geralmente um banco) deve fornecer um termo de quitação ou autorização para cancelamento.

Há ainda o caso de perempção. Se a hipoteca tem mais de 30 anos e não foi renovada, ela pode ser extinta por prescrição, conforme o artigo 1.485 do Código Civil. Em ambos os casos, é necessário reunir documentos e protocolar o pedido no cartório responsável pela matrícula do imóvel.

Diferenciais conforme o tipo de cancelamento

No caso de quitação, é obrigatória a participação do credor, que deve emitir a autorização de baixa com firma reconhecida. Já no cancelamento por perempção, o próprio devedor pode solicitar o registro, desde que apresente certidões negativas que comprovem a ausência de ações judiciais e protestos relacionados à hipoteca.

Vantagens de cancelar a hipoteca

Cancelar a hipoteca traz benefícios objetivos e imediatos:

• Liberação do imóvel para venda, permuta ou novo financiamento;
• Segurança jurídica para o proprietário e futuros compradores;
• Valorização do bem, que passa a constar como livre de ônus no registro imobiliário.

Além disso, manter um imóvel com hipoteca registrada pode gerar dúvidas ou complicações em transações futuras, ainda que a dívida esteja totalmente quitada.

Fatores importantes a considerar

O prazo legal para o credor fornecer a quitação é de até 30 dias após o pagamento da dívida. Se houver demora, o devedor pode notificar o banco formalmente. O cancelamento não é automático. Mesmo com a dívida paga, o registro só será removido após a averbação no cartório. Em caso de negativa injustificada do credor, o devedor pode recorrer à Justiça para solicitar a baixa.

A digitalização de processos cartoriais ainda está em desenvolvimento. Por isso, mesmo com avanços em assinaturas eletrônicas, muitos documentos exigem firma reconhecida.

O cancelamento da hipoteca é o último passo para tornar o imóvel verdadeiramente seu — sem pendências nem riscos jurídicos. Garantir a baixa do registro é tão importante quanto quitar a dívida em si, especialmente para quem pretende vender ou usar o bem como garantia novamente no futuro.