Adquirir um imóvel sem escritura, mas com um contrato de posse, é realidade comum em loteamentos antigos, áreas urbanizadas irregularmente ou em processos de herança informal. A cessão de direitos possessórios, apesar de não transferir a propriedade legal, é um caminho possível e muitas vezes necessário para quem deseja morar ou investir em um terreno ainda fora do sistema formal de registro.

A cessão de direitos possessórios permite a transferência da posse do imóvel, mas não garante o título de propriedade. Com isso, o novo ocupante pode morar, cultivar ou até construir sobre o bem, desde que reconheça os limites legais dessa forma de aquisição.

O que é cessão de direitos possessórios

Trata-se de um contrato por meio do qual uma pessoa transfere para outra os seus direitos de posse sobre um imóvel. Esses direitos não estão registrados em cartório como propriedade, mas decorrem do uso contínuo, pacífico e público do bem.

É comum em imóveis sem escritura definitiva, como terrenos em processo de regularização fundiária ou adquiridos por herança informal. Nesse contexto, o contrato funciona como uma prova de que o novo ocupante assumiu a posse com o consentimento do antigo possuidor.

Como funciona o processo

O primeiro passo é a formalização do contrato entre cedente (quem transfere a posse) e cessionário (quem adquire). O documento deve conter a identificação das partes, descrição detalhada do imóvel, histórico da posse e, se houver, o valor acordado.

O reconhecimento de firma em cartório é altamente recomendado, para evitar contestações futuras. A escritura pública, embora não obrigatória, dá mais segurança jurídica e facilita o uso do documento em processos judiciais.

No Cartório de Registro de Imóveis, o documento pode ser apresentado para fins de averbação, mas dificilmente será aceito como título registrável, pois o sistema imobiliário brasileiro reconhece apenas a propriedade — e não a posse — como registrável.

Diferenciais da cessão de posse

A principal característica desse tipo de negociação é que ela se baseia em um direito de fato, não de direito. Ou seja, o comprador passa a exercer a posse do imóvel, mas ainda precisa buscar meios legais para transformá-la em propriedade formal.

Em muitos casos, o imóvel só poderá ser regularizado por meio de ação de usucapião, processo judicial que reconhece a propriedade a partir da posse contínua, sem oposição e por um período mínimo, que varia conforme o tipo de usucapião.

Vantagens e riscos

Entre os atrativos estão o menor custo de aquisição e a possibilidade de regularizar um imóvel que, de outra forma, permaneceria fora do mercado formal. A operação costuma dispensar o pagamento de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), salvo em cidades com regras específicas.

Por outro lado, o comprador deve estar ciente de que a cessão não confere domínio pleno, e que há riscos jurídicos caso o imóvel seja reivindicado por terceiros ou tenha pendências judiciais.

Fatores importantes a considerar

• Verificar a procedência da posse, solicitando documentos e histórico da ocupação;
• Consultar um advogado para redigir ou revisar o contrato;
• Visitar o cartório para entender a situação registral do bem;
• Considerar a viabilidade futura de uma ação de usucapião.

A cessão de direitos possessórios é uma prática consolidada no Brasil, mas que exige atenção a detalhes legais. Quando bem documentada, ela pode ser o primeiro passo para a conquista do registro definitivo do imóvel, garantindo segurança jurídica ao ocupante.