Antes de fechar a compra de um imóvel, há um passo crucial que muitos ignoram: verificar se o bem está livre de ações judiciais e dívidas ocultas. A certidão de ações reipersecutórias e alienações serve exatamente para isso. Ela funciona como uma espécie de “raio-x jurídico” do imóvel, revelando se há litígios ou gravames que possam comprometer a propriedade.

O que é a certidão de ações reipersecutórias e alienações

Trata-se de um documento expedido pelo Poder Judiciário que aponta a existência ou não de processos judiciais envolvendo a posse ou a titularidade de um imóvel. As chamadas ações reipersecutórias são aquelas em que se busca reaver um bem ou garantir direitos reais sobre ele — como em casos de usucapião ou reintegração de posse.

Além disso, a certidão também informa sobre alienações, ou seja, transferências de propriedade ou garantias legais, como penhoras, hipotecas e alienações fiduciárias, que podem limitar o uso ou a venda do imóvel.

Ela pode ser negativa, quando não há registros, ou positiva, indicando pendências que devem ser consideradas com atenção na hora de negociar.

Como funciona e onde solicitar

A solicitação pode ser feita presencialmente no fórum da comarca onde o imóvel está registrado, junto ao setor de distribuição, que possui os dados mais atualizados sobre ações judiciais em trâmite. Outra opção é o Cartório de Registro de Imóveis, onde pode constar parte dessas informações, especialmente aquelas que já foram registradas na matrícula do imóvel.

Para emitir o documento, são exigidos RG, CPF ou CNH do solicitante e a matrícula atualizada ou escritura do imóvel. A certidão pode ser pedida também de forma online por meio de plataformas digitais de cartórios, o que facilita o processo para quem busca praticidade.

O prazo para emissão costuma variar entre 3 a 10 dias úteis e a validade da certidão gira em torno de 30 a 90 dias, dependendo da finalidade.

Diferenciais e segurança jurídica

O principal diferencial da certidão está na sua função preventiva. Ela é capaz de antecipar problemas que poderiam surgir após a aquisição do imóvel, como a descoberta de um processo de usucapião em andamento ou uma penhora não quitada.

Isso evita que o comprador seja surpreendido por disputas ou tenha sua posse ameaçada no futuro, conferindo maior segurança jurídica à transação.

Vantagens para o comprador e vendedor

Para quem compra, a certidão é um escudo legal. Ela protege contra surpresas desagradáveis e dá base para tomar decisões com clareza. Para o vendedor, é uma forma de demonstrar a regularidade da situação do imóvel e aumentar a confiança na negociação.

Em operações com financiamento, o documento pode ser exigido pela instituição bancária como parte das garantias necessárias para a liberação do crédito.

O que considerar antes de solicitar

Nem todas as informações judiciais constam na matrícula do imóvel de imediato. Por isso, buscar a certidão no fórum pode revelar ações recentes ainda não registradas em cartório.

Também é importante verificar se há outras certidões complementares exigidas pela instituição financeira ou pela parte compradora — como a de ônus reais ou de quitação de IPTU.

Por fim, mesmo que a certidão tenha um custo, o investimento vale pela proteção que ela oferece em uma negociação que, muitas vezes, envolve a economia de toda uma vida.