Ao fechar negócio e finalmente receber as chaves do novo imóvel, a expectativa é de segurança, conforto e tranquilidade. No entanto, nem sempre a realidade acompanha o sonho. Descobrir uma infiltração no teto, uma fiação elétrica com falhas ou mesmo rachaduras estruturais nos meses seguintes à compra pode transformar a empolgação inicial em dor de cabeça jurídica. Afinal, quem arca com os custos quando o defeito é grave e só aparece depois que o contrato está assinado?

O que é um vício oculto

O termo pode parecer técnico, mas afeta situações bastante comuns. Vício oculto é o nome dado ao defeito que não é perceptível no momento da vistoria ou assinatura do contrato. São falhas escondidas que se revelam apenas com o tempo ou uso do imóvel.

Entre os exemplos mais recorrentes estão infiltrações em paredes, problemas de esgoto, instalação elétrica irregular e trincas estruturais. Por não serem visíveis de imediato, esses vícios costumam gerar disputas entre compradores e vendedores, especialmente quando envolvem reparos caros.

Como funciona a responsabilidade legal

No Brasil, a legislação oferece respaldo ao comprador por meio de dois principais dispositivos: o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor (CDC).

O artigo 441 do Código Civil determina que o comprador pode devolver o imóvel se os vícios o tornarem inadequado ao uso ou reduzirem seu valor. Já o artigo 442 permite que se peça o abatimento proporcional no preço pago.

Em compras realizadas com construtoras ou incorporadoras, o CDC se aplica por tratar-se de uma relação de consumo. O artigo 26 do código prevê prazos e formas de reparação, como consertos, abatimento de valor ou indenização.

Diferenciais de cada caso

A responsabilidade do vendedor muda significativamente conforme a natureza da venda: se o imóvel foi adquirido de uma empresa — como uma construtora, incorporadora ou imobiliária — ou de uma pessoa física, como em negociações diretas entre particulares.

Empresa
Nas compras com empresas do setor imobiliário, vale a proteção do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Isso significa que o comprador é tratado como consumidor, e a empresa como fornecedora habitual. Nessa relação, a legislação é mais protetiva: a responsabilidade do vendedor é objetiva, ou seja, independe de culpa. Mesmo que o defeito fosse desconhecido pela empresa, ela pode ser obrigada a reparar o problema ou ressarcir o comprador. O CDC também prevê prazos mais amplos e facilita o acesso a indenizações por danos morais e materiais.

Particulares
Já nas compras feitas de pessoa física, como em vendas diretas entre particulares, o que vale é o Código Civil. A proteção existe, mas o padrão é mais exigente. Aqui, a responsabilidade do vendedor é subjetiva: o comprador precisa provar que o defeito já existia antes da venda e que não foi causado por mau uso após a compra. Além disso, se o vendedor também desconhecia o defeito e não agiu com má-fé, ele pode ser isento de responsabilidade, exceto em casos de vício grave que comprometa o uso do imóvel.

Vantagens de conhecer seus direitos

Saber identificar um vício oculto e entender os prazos para reclamar faz diferença. Para vícios que tornam o imóvel impróprio ao uso ou lhe diminuem o valor, o Código Civil estabelece que o comprador tem o prazo decadencial de um ano a contar da entrega do imóvel para reclamar (ou um ano a partir da ciência do vício, se este só puder ser conhecido mais tarde).

No caso de compras de construtoras (relação de consumo), o Código de Defesa do Consumidor prevê que o direito de reclamar por vícios ocultos em produtos duráveis se inicia no momento em que o defeito fica evidenciado.

Para vícios estruturais mais graves em imóveis novos, a responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra é de cinco anos, e o comprador pode acioná-lo dentro deste período de garantia e observando os prazos prescricionais para a ação.

Além disso, é possível buscar indenização por danos materiais e morais, principalmente quando houver prova de que o vendedor agiu com má-fé, omitindo informações.

Fatores importantes a considerar

Antes de tomar qualquer atitude, é essencial reunir provas. Um laudo técnico ou uma perícia especializada ajudam a comprovar a existência do defeito e o vínculo com o período anterior à compra. Também é recomendável guardar todos os documentos do processo de aquisição, incluindo fotos e registros de mensagens com o vendedor.

Outro ponto relevante é o tipo de ação judicial. A ação redibitória, por exemplo, permite que o comprador peça a devolução do imóvel e o reembolso. Já a ação estimatória serve para reduzir o valor pago, sem necessidade de desfazer o negócio.

Por fim, o vendedor pode se resguardar fazendo uma vistoria detalhada e relatando, por escrito, todas as imperfeições conhecidas. Esse cuidado reduz o risco de disputas posteriores.