Chega o fim do mês e junto com ele aquela discussão que parece não ter fim: afinal, quem deve pagar a reforma do portão? E a troca do elevador? Se você já se viu nessa situação, não está sozinho. A divisão das despesas condominiais entre inquilino e proprietário costuma gerar mais dúvidas do que assembleias de fim de ano no condomínio.

O que diz a lei

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é bastante clara ao definir as responsabilidades. O inquilino deve arcar com o pagamento das despesas ordinárias, aquelas do dia a dia que mantêm o condomínio funcionando. Já o proprietário fica com as extraordinárias, relacionadas a melhorias e reformas estruturais.

Despesas ordinárias incluem salários de funcionários, limpeza, manutenção de elevadores, contas de luz e água das áreas comuns, seguro predial e pequenos reparos rotineiros. São gastos previsíveis que aparecem mensalmente na cota condominial.

As despesas extraordinárias envolvem obras, reformas e benfeitorias que valorizam o patrimônio. Pintura de fachada, troca de equipamentos, instalação de novos sistemas de segurança e reformas estruturais entram nessa categoria.

Existe ainda uma subdivisão importante: as extraordinárias podem ser úteis (melhorias funcionais), necessárias (reparos de segurança) ou voluptuárias (melhorias estéticas não obrigatórias). Todas ficam por conta do proprietário, independentemente da classificação.

Cuidados do inquilino

O inquilino deve ficar atento ao que está sendo cobrado na taxa condominial. Qualquer cobrança indevida de despesas extraordinárias pode ser contestada judicialmente. É direito do locatário exigir a discriminação detalhada dos gastos.

Mantenha sempre os comprovantes de pagamento das despesas ordinárias e acompanhe as atas das assembleias condominiais. Essas informações são fundamentais para comprovar quais gastos são de sua responsabilidade.

Caso o condomínio aprove uma obra extraordinária durante o período da locação, o inquilino não pode ser obrigado a pagar. Mesmo que a assembleia tenha sido realizada com ele presente, a responsabilidade continua sendo do proprietário.

Vale lembrar que o fundo de reserva para despesas ordinárias é de responsabilidade do inquilino, mas o fundo para extraordinárias fica com o proprietário. Essa distinção é importante na hora de analisar os demonstrativos de cobrança condominial.

Cuidados do proprietário

O proprietário deve acompanhar de perto as decisões da assembleia condominial, mesmo tendo um inquilino no imóvel. Afinal, todas as despesas extraordinárias aprovadas serão de sua responsabilidade, independentemente de quem mora no apartamento.

Mantenha comunicação clara com o inquilino sobre as despesas extraordinárias aprovadas em assembleia. Transparência evita conflitos e demonstra boa-fé na relação locatícia.

É recomendável que o proprietário participe ativamente das assembleias ou designe um representante. Decisões tomadas sem sua presença ainda assim o vincularão financeiramente, então melhor estar por dentro do que está sendo aprovado.

Embora alguns contratos tentem transferir despesas extraordinárias ao inquilino, essa prática é juridicamente contestável e pode ser anulada judicialmente.

Consequências em caso de descumprimento

O descumprimento das obrigações relacionadas às despesas condominiais pode gerar consequências sérias para ambas as partes. O inquilino que se recusa a pagar despesas ordinárias pode ter o contrato rescindido por inadimplência.

O proprietário que tenta repassar indevidamente despesas extraordinárias ao inquilino pode ser processado por cobrança indevida. A Justiça tem entendimento consolidado sobre essa divisão de responsabilidades.

A melhor estratégia é sempre a prevenção: contratos bem redigidos, comunicação transparente e conhecimento das regras legais evitam a maioria dos conflitos. Quando a dúvida surgir, vale consultar um advogado especializado em direito imobiliário antes que a situação saia do controle.