Imagine um edifício luxuoso de 23 andares a poucos metros da Avenida Faria Lima, com apartamentos que variam de 382 metros quadrados a 739 metros quadrados — cujas propagandas já estavam a todo vapor há quase dez anos.

A área construída é de 14,5 mil metros quadrados em uma das ruas mais caras de São Paulo, com valor médio de R$ 24,8 mil por metro quadrado, segundo o levantamento mais recente da Loft. Isso significa que apenas o terreno chegaria a um valor superior de quase R$ 360 milhões. 

Em março de 2016, já havia anúncios do Edifício St. Barths na Rua Leopoldo Couto Magalhães Junior, no Itaim Bibi, indicando o início do empreendimento, com um estande de vendas montado quatro meses depois. 

As obras do edifício tiveram início de fato em 2018, com a fase de terraplanagem. Em maio de 2019, a estrutura começou a ser erguida e, em março de 2020, os 23 andares do prédio já eram visíveis para toda a vizinhança.

Em 2023, uma reviravolta: as obras foram paralisadas pela Prefeitura de São Paulo. A gestão alegava falta de alvará de execução e dos créditos construtivos necessários. 

A carta na manga da Construtora São José

Em 2024, a prefeitura enviou um projeto de revisão para a Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL), aprovado por unanimidade, que criaria uma brecha para que o St. Barths enfim pudesse continuar a sua construção.

Em outras palavras, a revisão em questão originou a lei municipal número 18.175, cujo artigo 17 permite a regularização de edifícios em débito com a prefeitura situados na região da operação. Além disso, o projeto autorizou a realização de um novo leilão de Cepacs, previsto para agosto de 2025.

Em conversa com a EXAME, Edgard Leite, advogado da Construtora São José, empresa responsável pelo edifício, afirma serem justamente os créditos leiloados a partir do segundo semestre que devem fazer com que o St. Barths possa enfim sair da etapa de construção.

“Com o novo leilão a ser realizado possivelmente em agosto, a construtora poderá adquirir os Cepacs e, na sequência, cumprindo todas as disposições administrativas do Ministério Público de São Paulo (PMSP), obter a regularização do empreendimento. A regularização do projeto e o levantamento do embargo da obra são providências administrativas posteriores ao leilão dos Cepacs”, afirma Leite.

As águas que rolaram na construção do St. Barths

Uma ação do Ministério Público de São Paulo de 2023 argumentava que a construtora São José infringiu algumas leis.

Entre elas, não apresentar a quantidade total de Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) necessários para a execução da obra, a falta de um alvará de execução e a construção em proporção superior ao coeficiente de aproveitamento básico permitido para a zona.

Na ação, havia um trecho definindo a construção como “flagrante ofensa aos parâmetros construtivos de ocupação para o lote, que está inserido no âmbito da Operação Urbana Consorciada Faria Lima”.

Na época, o MPSP ingressou até mesmo com um pedido de demolição do esqueleto do prédio, que já estava totalmente erguido. A multa paga pela São José foi de R$ 2,5 milhões e o pedido para regularizar a construção e obter o alvará foi recusado pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.

Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), no entanto, mudou os rumos do edifício, dando brecha para uma nova jogada com as cartas que estão na mesa.

No início do mês de junho de 2025, o tribunal enfim declarou legalidade para o artigo 17 incluído na revisão da Operação Urbana Faria Lima, que autorizava que edifícios como o St. Barths regularizem sua situação.

A resposta do TJSP é a uma ação movida contra o artigo 17 pelo MPSP, que alegava falta de planejamento técnico e participação popular adequada, além de violação ao princípio da impessoalidade. O órgão sugeria que a lei beneficiaria principalmente o edifício situado na Rua Leopoldo Couto Magalhães Junior.

O tribunal decidiu que a lei não exigia participação popular adicional além das audiências já realizadas, considerando que não gerava impacto significativo na população ou no meio ambiente, e que a previsão legal para a regularização estava em consonância com o Estatuto da Cidade e o Plano Diretor Estratégico.

Isso quer dizer que o artigo 17 fica. O Edifício St. Barths, também. "Estimo que, se o leilão dos Cepacs ocorrer em agosto, em até 90 dias a situação do edifício pode ser regularizada”, afirma o advogado da Construtora São José.

O que são Cepacs

O instrumento dos Cepacs permite que construtoras ultrapassem os limites tradicionais de construção da área delimitada pela Operação Urbana, mediante a compra desses certificados. Dessa forma, a prefeitura obtém os recursos necessários para executar os projetos públicos previstos no plano da OUCFL, que inclui melhorias urbanas, infraestrutura e programas sociais.

A Operação Urbana Faria Lima abrange um perímetro estratégico da cidade, incluindo as avenidas Brigadeiro Faria Lima, Pedroso de Moraes e Juscelino Kubitschek. Com a promulgação da última revisão — a mesma que cria o artigo 17 —, o perímetro foi expandido para incluir o Complexo Paraisópolis, autorizando um aumento de 250 mil metros quadrados em área de construção adicional.

Este aumento tornou viável a emissão da nova oferta de Cepacs, considerando que o estoque de áreas para construção extra já estava esgotado, após a venda de mais de 2,2 milhões de metros quadrados desde o início da operação.

Em março de 2025, a Prefeitura publicou um decreto regulamentando a nova legislação e detalhando procedimentos para investidores e incorporadores, atualizando o cálculo da área adicional permitida e a quantidade de Cepacs.