Por Anita Spichler Scal, sócia e diretora da área de Investimentos Imobiliário e Jaqueline Rodrigues, do time de gestão

Nos últimos anos, o conceito de ESG (Environmental, Social and Governance) deixou de ser apenas uma tendência para se tornar fator central de decisão no mercado financeiro. Essa mudança tem impacto direto nos Fundos Imobiliários (FIIs). Principal centro corporativo do país, São Paulo é referência em empreendimentos de alto padrão e desponta como protagonista dessa agenda, consolidando-se como um dos polos de maior adesão a edifícios sustentáveis na América Latina.

Aplicado aos FIIs, ESG vai além da análise de rentabilidade. O conceito engloba critérios como eficiência energética, acessibilidade, transparência na gestão e impacto positivo nas comunidades.

Empreendimentos que seguem boas práticas ambientais e sociais, aliados a estruturas de governança sólidas, tendem a ser mais resilientes e valorizados no longo prazo.

Na prática, isso se traduz em edifícios com certificações sustentáveis (como LEED, AQUA ou WELL), retrofit para redução de emissões, iniciativas de inclusão e acessibilidade, além de uma gestão mais transparente para investidores.

O boom dos edifícios verdes

Segundo o estudo Global Green Building Dashboard da JLL, os edifícios corporativos com certificações verdes apresentam desempenho superior em São Paulo. Em 2024, a taxa de vacância foi de apenas 18% nesses empreendimentos contra 31% nos prédios não certificados — evidência clara de que o mercado premia sustentabilidade.

São Paulo no cenário latino-americano

O relatório Evolução Sustentável: Edifícios Verdes na América Latina mostra que a região vive uma verdadeira onda verde. Nos últimos cinco anos, 63% dos escritórios de classe A recém-construídos na América Latina já foram entregues com certificação verde, somando 8,5 milhões de m² em 11 grandes cidades.

De acordo com esse recorte, São Paulo é destaque: desde 2009, o estoque de edifícios de classe A certificados supera o dos não certificados. Hoje, o Brasil responde por quase 30% de todos os escritórios verdes da região.

Isso tem impulsionado FIIs a investir em modernização dos ativos, buscando desde sistemas inteligentes de climatização e reaproveitamento de água até áreas de convivência que promovem bem-estar e diversidade.

Um relatório recente da Jefferies apontou que, no segundo trimestre de 2025, os ativos sustentáveis globais sob gestão cresceram 11% em relação ao trimestre anterior, com destaque para a Europa, que concentra três quartos do mercado. Embora o movimento seja mais forte no exterior, no Brasil — e especialmente em São Paulo — os gestores de FIIs já percebem que a adoção de critérios ESG não é apenas reputacional, mas estratégica para atrair e reter investidores.

Retrofit como solução estratégica

Com a nova geração de empreendimentos já nascendo verde, prédios mais antigos enfrentam o desafio da modernização. Nesse cenário, o retrofit é apontado como a principal estratégia para manter ativos competitivos. Mais que uma reforma estética, trata-se de uma renovação estrutural e tecnológica — incluindo automação predial, sistemas de reaproveitamento de água, climatização eficiente e infraestrutura para veículos elétricos.

Outra tendência que deve impactar diretamente os FIIs é a Taxonomia Sustentável Brasileira (TSB), prevista para 2026. Esse sistema criará critérios claros para definir se uma atividade contribui para a sustentabilidade, orientando concessão de crédito e aportes de capital. Ou seja, ativos alinhados à taxonomia terão acesso facilitado a financiamentos, enquanto empreendimentos defasados poderão perder competitividade.

A discussão sobre ESG não se limita à atratividade comercial. O aumento dos riscos climáticos — enchentes no Rio Grande do Sul e incêndios na Califórnia em 2024 são exemplos recentes — eleva custos de seguros e pressiona investidores a priorizar ativos resilientes. São Paulo já aparece como área sensível a riscos climáticos, reforçando a necessidade de adaptação do portfólio imobiliário.

Se antes os edifícios verdes eram considerados premium, hoje se tornaram praticamente obrigatórios no mercado paulistano de lajes corporativas. Para os Fundos Imobiliários, essa transformação é estratégica: além de reduzir vacância e custos, fortalece a resiliência dos ativos e atrai investidores institucionais cada vez mais atentos à agenda sustentável.