A sexta-feira, 14, começou com a notícia de que a Tecnisa (TCSA3) orientou sua subsidiária, a Windsor, a interromper negociações com a Cyrela para a venda de sete terrenos no Jardim das Perdizes, zona oeste de São Paulo, cujo potencial era abrigar de 8 a 10 torres, num VGV (valor geral de vendas) de cerca de R$ 3,5 bilhões.

“Durante essas negociações, que foram muito harmônicas, vale lembrar, começaram a aparecer custos que tornavam a transação muito menos vantajosa”, afirma o CEO da Tecnisa, Fernando Abreu Perez, com exclusividade à EXAME.

A transação em si superaria R$ 500 milhões, mas o valor que de fato chegaria ao caixa da Tecnisa seria bastante inferior. A começar da estrutura jurídica escolhida pela Cyrela, que geraria um imposto da ordem de R$ 63 milhões para a vendedora.

Fora isso, com a venda, o estande da Tecnisa teria que ser destruído para a construção de um novo da Cyrela. Sobre a construção, no entanto, há um restaurante.

“Para tirar o inquilino, seria necessário mais uma longa negociação, que culminaria num pagamento de mais R$ 5 milhões. E foram aparecendo ainda mais coisas. Por exemplo, ainda precisaríamos construir um novo estande, já que ainda teríamos um lote que não seria comercializado para a Cyrela. Um outro estande custaria mais R$ 5 milhões…”, descreve.

Para comprar os Cepacs (Certificado de Potencial Adicional de Construção) que possibilitariam a construção dos edifícios, a Tecnisa fez alguns CRIs, um deles atrelado a um dos terrenos que estava na negociação.

“A Cyrela, muito corretamente, exigiu que quitássemos essa dívida, que era de R$ 30 milhões. Para quitar antecipadamente, a gestora cobraria mais R$ 3 milhões”, afirma Perez, ressaltando a competência dos negociadores da Cyrela.

Os custos inesperados foram se acumulando, até que o conselho da Tecnisa decidiu que a transação não fazia mais sentido. Perez afirma que estavam negociando “a joia da coroa”: “É um bairro consolidado, que vende muito bem”. A lógica do negócio, no entanto, era receber um valor que pagaria grande parte da dívida corporativa da companhia.

A joia rara da antiga Barra Funda

O bairro planejado começou a ser construído em 2011, descrito como “o maior projeto imobiliário de São Paulo” pela EXAME na época, numa área que totalizava 250 mil metros quadrados de um enorme terreno baldio na Barra Funda. Cerca de 45% do terreno foi doado à Prefeitura de São Paulo para a construção de vias, áreas verdes e outros equipamentos públicos, e o espaço ganhou o nome de Jardim das Perdizes.

Reportagens da época afirmam que o terreno onde foi erguido o bairro foi comprado em 2007 da Telefônica, por R$ 133 milhões. Para construir o mega empreendimento, a Tecnisa comprou milhões de reais em Cepacs. Os títulos, inclusive, também faziam parte da negociação com a Cyrela.

“Na época compramos Cepacs para todo o restante das torres, porque não sabíamos quando haveria mais leilões. No fim, isso ajudou para aumentar nossa dívida”, explica.

O bairro foi concebido para ter 30 torres, das quais 17 já foram erguidas. Ainda há um lote, além dos sete que iriam para a Cyrela, que já ficaria com a Tecnisa. Nele será construída uma torre comercial. Tudo deve estar pronto em até quatro anos.

Sem a venda para a Cyrela, Fernando Abreu Perez afirma que a companhia seguirá sua vida normalmente.

"Vamos continuar lançando e vamos pagar nossa dívida, só que vai demorar mais, talvez uns três anos", diz o CEO, que não se fecha para novas oportunidades de negociações, com outras incorporadoras.

“Mas vejo quem compre todos os lotes. Até com a Cyrela estamos de portas abertas, caso ela queira comprar apenas parte dos lotes. Tudo depende do valor”, finaliza.

A EXAME também procurou pela Cyrela e aguarda o posicionamento da empresa.