O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) passou a aceitar o financiamento de imóveis usados em todas as faixas do programa em 2023. De lá para cá, a presença deles no programa praticamente triplicou, indo de 42 mil em 2022 para 120 mil em 2023. Mas o pico mesmo foi em 2024, com 155 mil unidades financiadas.

Criado em 2009, o programa habitacional tinha duas questões fundamentais: atender à necessidade das famílias de baixa renda e estimular a atividade econômica num contexto de crise econômica mundial.

Para o setor de construção, o MCMV de fato teve importância significativa. De todas as vendas de imóveis novos em 2024, 47% foram adquiridos das incorporadoras por meio do programa, segundo dados da Câmara Brasileira da Industria da Construção (CBIC).

“A tendência é que ocorra uma redução dos imóveis novos que compõem o total de unidades financiadas pelo Minha Casa, Minha Vida, mas não uma eliminação”, afirma Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos de Construção do FGV Ibre, responsável por compilar os dados do Ministério das Cidades.

A especialista afirma isso já que o próprio setor produtivo também precisa do financiamento do imóvel usado como parte da dinâmica de mercado. “Muitas famílias que ascendem economicamente só vão conseguir comprar um imóvel da faixa seguinte se conseguirem vender o seu usado para alguém que esteja enquadrado nas exigências do programa”, explica.

Além disso, Castelo lembra ser preciso pensar geograficamente e entender a dinâmica local de cada região.

É possível financiar um imóvel usado pelo Minha Casa, Minha Vida?

Formalmente, a possibilidade de utilizar os benefícios do programa para adquirir casas ou apartamentos usados existe desde fevereiro de 2023. Antes dessa data, o programa tinha um foco maior em imóveis novos, embora o histórico de contratos com recursos do FGTS (principal fonte do MCMV) inclua o financiamento de imóveis usados desde 2011.

Em 2024, houve alterações nas regras que limitaram temporariamente o acesso de parte da classe média à compra de imóveis usados, como redução do valor máximo financiado para imóveis usados de R$ 350 mil para R$ 270 mil e aumento da entrada mínima, especialmente nas regiões Sul e Sudeste.

Em 2025, foi criada a faixa 4, para famílias com renda até R$ 12 mil, que pode financiar imóveis usados com valor máximo de até R$ 500 mil, com entrada de 60% nas regiões Sul e Sudeste e 80% nas demais regiões.

Para financiar um imóvel usado pelo programa, o imóvel deve ser considerado usado quando o “habite-se” (documento de conclusão da obra) tiver mais de 180 dias. As exigências para financiamento de imóveis usados são as mesmas aplicadas para imóveis novos, o que inclui:

• Não possuir outro imóvel no município onde deseja comprar;
• Não ter sido beneficiado anteriormente por programas habitacionais;
• Comprovar renda dentro dos limites estabelecidos para as faixas do programa;
• Ter capacidade de pagamento

Para validar o financiamento, a Caixa realiza uma vistoria no imóvel usado. Essa vistoria é feita por engenheiros credenciados, que avaliam presencialmente as condições do imóvel, verificando aspectos como estabilidade estrutural, estado de conservação, salubridade, tamanho, e se o imóvel atende às normas da prefeitura. O objetivo é garantir que o imóvel possa ser usado como garantia do financiamento e determinar seu valor para aprovação do crédito.