O Iguatemi (IGTI11) anunciou hoje a conclusão da compra de fatias nos shoppings Pátio Higienópolis e Pátio Paulista, numa das principais transações do setor em anos, por R$ 2,58 bilhões – feita em conjunto com quatro fundos imobiliários.

Na prática, no entanto, o desembolso da companhia será menor. Além do investimento de R$ 1,48 bilhão feito pelos fundos imobiliários, houve ainda manifestação de um coproprietário em investir R$ 240 milhões. Há negociações ainda não vinculantes com o outro investidor que quer aportar R$ 170 milhões na operação, de acordo com comunicado divulgado hoje.

Com isso, segundo o documento, o desembolso na transação deve ser de R$ 700 milhões, para aumentar a fatia no Higienópolis de 12% para 29%, e comprar uma fatia de 11,5% no Pátio Paulista.

De acordo com comunicado divulgado hoje, dos R$ 490 milhões serão pagos à vista e o restante em parcelas ao longo de 24 meses corrigidos pelo CDI.

A Iguatemi já atua como administradora do Shopping Pátio Higienópolis e foi eleita administradora do Shopping Pátio Paulista. A companhia passará a administrar o empreendimento após um período de transição de 90 dias estabelecido com a atual administradora, contado a partir de 31 de março de 2025.

“Essa aquisição reforça a posição da Iguatemi como a principal empresa da indústria de shopping centers em São Paulo, a maior economia da América Latina. Além de adicionar dois dos empreendimentos mais rentáveis e sólidos do país ao seu portfólio, este é mais um passo da companhia na estratégia de qualificação do seu portfólio com empreendimentos de alto padrão e rentabilidade”, afirma a empresa em comunicado.

Segundo a companhia, o investimento representa um cap rate de entrada de 7,4% sobre o resultado operacional (NOI) estimado de 2025 dos
dos dois shopping. Considerando as receitas oriundas da administração do Pátio Paulista líquidas de impostos, a taxa passa para 9,3%.

Ontem, a companhia anunciou a venda de  fatia do Market Place e do Galleria por R$ 500 milhões, que deve ajudar a aliviar o endividamento após a aquisição – com um cap rate equivalente de 9%, e bem melhor que valor implícito pela qual as ações são negociadas na bolsa, de 16%. (O cap rate mede a receita operacional dos ativos dividida pelo preço ao qual eles são avaliados – quanto menor, melhor.)

De acordo com o BTG (do mesmo grupo de controle da Exame) trata-se de uma “boa movimentação de M&A no momento certo”. O banco tem recomendação de compra.

O Itaú BBA também considera que as vendas do Market Place e do Galleria vão contribuir para que o Iguatemi alcance sua meta de alavancagem (relação entre dívida e lucro) de 2 vezes até o final do ano. A empresa esperava gerar R$ 300 milhões em vendas para atingir essa meta, o que está alinhado com o valor em dinheiro dessa transação.