Comprar o apartamento dos sonhos pode virar um pesadelo quando o novo proprietário descobre que herdou meses ou até anos de dívida de condomínio acumulada pelo antigo dono. Essa situação, mais comum do que parece, pega muitos compradores desprevenidos que só descobrem o problema depois de se mudarem.

A lei brasileira tem regras claras sobre quem deve pagar as dívidas de condomínio quando um imóvel muda de dono, mas muitas pessoas fecham negócio sem conhecer as regras e acabam tendo prejuízos que poderiam ser evitados com alguns cuidados que listamos abaixo.

O que é dívida de condomínio e como funciona

A dívida de condomínio surge quando o proprietário de um imóvel não paga as taxas mensais cobradas para manter o conjunto funcionando. Essas taxas servem para cobrir despesas como salário de funcionários, limpeza, manutenção de elevadores, conta de luz das áreas comuns e água da piscina.

Existem dois tipos principais de cobrança condominial. As despesas ordinárias são aquelas do dia a dia, como portaria, limpeza e pequenos reparos. Já as despesas extraordinárias aparecem quando o prédio precisa de obras grandes, como trocar todos os elevadores ou reformar a fachada.

Quando alguma unidade deixa de pagar essas taxas, a dívida vai crescendo com juros e multa, até o momento em que o condomínio decide cobrar na justiça para receber o que tem direito.

Dívida condominial é propter rem: o que isso significa

O termo propter rem vem do latim e significa "por causa da coisa". No caso do condomínio, isso quer dizer que a dívida está presa ao imóvel, não na pessoa que deve.

Na prática, funciona assim: se Alessandra deve seis meses de condomínio e vende o apartamento para Maria, a dívida não some. Ela continua existindo e agora é problema de Maria, mesmo que ela não tenha relação com os meses em que a antiga proprietária deixou de pagar.

Apesar de causar estranheza, essa regra existe justamente para proteger o condomínio e os outros moradores. Se a dívida sumisse toda vez que o apartamento mudasse de dono, muitas pessoas deixariam de pagar sabendo que bastaria vender para se livrar do problema. Com a dívida seguindo o imóvel, o condomínio sempre tem como receber, seja do antigo ou do novo dono.

Quem paga a dívida do condomínio: comprador ou antigo dono?

A resposta direta para quem paga dívida de condomínio é sempre a mesma: o atual proprietário do imóvel. O artigo 1.345 do Código Civil é claro ao dizer que o comprador responde pelas dívidas do vendedor em relação ao condomínio.

Isso significa que se você comprou um imóvel com dívida de condomínio, o síndico pode cobrar de você todo o valor devido, mesmo que a dívida seja de anos antes da compra.

Mas atenção, isso não quer dizer que você ficará no prejuízo para sempre. Após pagar a dívida do antigo proprietário, você pode entrar na justiça contra ele para ser ressarcido. A grande questão é que esse processo demora, custa dinheiro com advogado e não há garantias sobre o resultado.

Cuidados ao comprar um imóvel com dívida de condomínio

Para não ter surpresas ao comprar um imóvel, alguns cuidados são essenciais antes de fechar negócio. O primeiro passo é pedir ao vendedor ou ao síndico uma certidão negativa de débitos condominiais. Esse documento mostra se existe alguma dívida e qual o valor atualizado.

Além disso, vale verificar as atas das últimas assembleias do condomínio. Às vezes foi aprovada uma obra grande que ainda vai ser cobrada, e você precisa saber disso antes de comprar. Converse também com o síndico ou administradora para confirmar se não há nenhuma cobrança extra por vir.

Se durante essa investigação descobrir que existe dívida, você tem duas opções: pode negociar um desconto no preço do imóvel equivalente ao valor devido ou exigir que o vendedor quite tudo antes de passar a escritura. O importante é resolver isso antes de assinar qualquer papel.

É possível pedir para o antigo proprietário quitar as dívidas?

É totalmente possível e recomendável negociar para que o vendedor pague as dívidas antes da venda. Essa é inclusive a forma mais segura de evitar problemas futuros com a responsabilidade por dívida de condomínio.

No contrato de compra e venda, você pode incluir uma cláusula dizendo que o vendedor é responsável por todas as dívidas de condomínio até a data da venda. Também dá para estabelecer que parte do pagamento fica retida até a apresentação dos comprovantes de quitação.

Outra alternativa é descontar o valor da dívida do preço total do imóvel. Se o apartamento custa R$ 300 mil e tem R$ 10 mil de dívida de condomínio, você paga R$ 290 mil e assume a responsabilidade de quitar o débito.

Posso vender um imóvel com dívidas de condomínio?

A resposta básica é sim, existe a possibilidade de vender um imóvel com dívida de condomínio, uma vez que não existe lei que proíba isso. O que não pode é esconder a dívida do comprador, pois isso pode gerar problemas jurídicos depois.

O ideal é ser transparente desde o início da negociação. Sendo assim, informe o comprador sobre a dívida e negocie como isso será resolvido. Algumas pessoas aceitam comprar com dívida se o preço compensar, outras preferem que tudo seja quitado antes.

Vale lembrar que mesmo vendendo o imóvel com dívida, você pode ser cobrado depois pelo novo proprietário se ele tiver que pagar valores referentes ao seu período como dono. Por isso, o melhor é quitar tudo antes de vender ou deixar muito claro no contrato quem fica responsável por cada período.

Comprar ou vender um imóvel com dívida de condomínio não precisa ser um problema se você souber seus direitos e tomar os cuidados necessários. O importante é verificar tudo antes de fechar o negócio, documentar os acordos e, quando necessário, buscar orientação de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que tudo seja feito dentro da lei.