O mercado imobiliário paulistano registrou números expressivos em maio. Foram comercializadas 9.996 unidades residenciais novas na capital, acumulando 112,4 mil vendas em 12 meses, segundo dados da Pesquisa Secovi-SP. Com um cenário aquecido e ofertas variadas, surge uma dúvida que rodeia os compradores - investir em um imóvel na planta ou optar por um já pronto?

A decisão vai além da simples preferência pessoal. Envolve análise financeira, planejamento de vida e tolerância a riscos. Enquanto uns preferem a economia e o potencial de valorização dos imóveis em construção, outros priorizam a segurança de ver exatamente o que estão comprando.

Prós e contras: imóvel na planta x imóvel pronto

Comprar um imóvel ainda no papel oferece vantagens que valem a pena considerar. O preço inicial costuma ser 20% a 50% menor que o de unidades prontas, já que as construtoras precisam de capital para tocar a obra. Há também maior potencial de valorização, podendo chegar a 40% até a entrega, especialmente em regiões em desenvolvimento.

A possibilidade de personalização é outro diferencial. Muitas construtoras permitem escolher acabamentos, alterar a disposição de ambientes ou até mesmo unir cômodos. O parcelamento direto com construtora facilita o pagamento da entrada, que pode ser dividida durante todo o período de construção.

Por outro lado, existem desvantagens consideráveis. O prazo de espera varia de 18 a 36 meses, com riscos incluindo possíveis atrasos. O comprador precisa confiar na reputação da empresa, pois há casos de falência ou má execução. Além disso, as parcelas sofrem correção pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), o que pode elevar o valor final.

Já o imóvel novo pronto oferece mudança imediata, ideal para quem tem pressa. É possível visitar o local, avaliar acabamentos, testar a iluminação natural e verificar possíveis problemas antes de fechar negócio. A infraestrutura do entorno já está consolidada, com comércio, transporte e serviços estabelecidos.

Entre as desvantagens estão o custo inicial mais elevado e a necessidade de uma entrada maior, geralmente entre 20% e 50% do valor total. O potencial de valorização é menor, especialmente em imóveis usados. Também há menos flexibilidade para personalização e, no caso de unidades com alguns anos de uso, podem surgir necessidades de reforma.

Tipos de pagamento, contratos e financiamento

O financiamento de um imóvel novo na planta funciona em duas etapas distintas. Durante a construção, o comprador paga diretamente à construtora uma entrada parcelada, que costuma representar 30% do valor total. Essas parcelas mensais são corrigidas pelo INCC, índice que acompanha os custos da construção civil.

Após a entrega das chaves e obtenção do Habite-se (documento que atesta que o imóvel está pronto para moradia), entra a segunda fase. O saldo devedor é quitado através de financiamento bancário tradicional, com juros e prazos similares aos de imóveis prontos. O FGTS só pode ser utilizado neste momento, não durante a construção.

Para imóveis prontos, o processo é mais direto. O comprador dá uma entrada substancial (20% a 50%) e financia o restante imediatamente com uma instituição financeira. O FGTS pode ser usado tanto na entrada quanto para amortização do saldo devedor, oferecendo mais flexibilidade.

A documentação também difere. Na planta, trabalha-se com promessa de compra e venda e registro de incorporação. É fundamental verificar se a construtora possui todas as certidões negativas e se o empreendimento está devidamente registrado no cartório de imóveis.

Para imóveis prontos, especialmente usados, a burocracia aumenta, já que são necessárias escritura, certidão de ônus reais e verificação de pendências judiciais.

Economias e gastos extras

A economia inicial é um dos principais atrativos do imóvel na planta. Além do preço menor, a entrada parcelada alivia o orçamento mensal. Contudo, é preciso considerar gastos paralelos. Quem não tem casa própria pagará aluguel simultaneamente às parcelas da construção, o que pode pressionar as finanças.

Taxas de cartório também pesam no orçamento. Para imóveis na planta, os custos cartorários costumam ser menores inicialmente, mas haverá nova cobrança quando da escrituração após a entrega. Imóveis prontos concentram todas essas despesas no momento da compra, podendo representar até 5% do valor total.

Outro ponto crucial são os reajustes. Enquanto o saldo devedor do imóvel na planta sofre correção pelo INCC durante a obra, podendo surpreender o comprador, o imóvel pronto tem valor fixo no momento do financiamento. Por isso, vale a pena comprar imóvel na planta quando se tem uma reserva financeira para absorver essas variações.

Garantias, visita prévia e segurança jurídica

A questão das garantias favorece claramente os imóveis na planta. Por lei, a construtora deve oferecer cinco anos de garantia estrutural, além de prazos menores para outros itens como impermeabilização e acabamentos. Isso protege o comprador de vícios construtivos que possam aparecer nos primeiros anos.

Porém, a impossibilidade de visita prévia gera insegurança. O comprador baseia-se em plantas, maquetes e apartamentos decorados que nem sempre refletem fielmente o resultado final. Já em imóveis prontos, é possível avaliar cada detalhe: metragem real, qualidade dos acabamentos, barulho externo e incidência de luz natural.

A segurança jurídica exige atenção em ambos os casos. Na planta, pesquisar o histórico da construtora é fundamental. Vale consultar o Procon, verificar obras anteriores e conversar com outros compradores. O risco de atraso na entrega do imóvel ou mesmo de distrato imobiliário (cancelamento do contrato) existe e deve ser considerado.

Para imóveis prontos, especialmente usados, a verificação documental é mais complexa. É necessário confirmar a inexistência de dívidas, penhoras ou disputas judiciais. Uma vistoria técnica com engenheiro pode identificar problemas estruturais não visíveis, evitando surpresas desagradáveis após a compra.

O que levar em conta antes de fechar negócio

A urgência para mudar define grande parte da decisão. Quem precisa sair do aluguel rapidamente ou está mudando de cidade por trabalho dificilmente pode esperar dois ou três anos pela entrega. Nesses casos, o imóvel pronto torna-se a única opção viável, mesmo com custo maior.

O perfil de investimento também importa. Compradores que buscam valorização e têm horizonte de longo prazo beneficiam-se mais com imóveis na planta. Já quem procura renda imediata com aluguel precisa de unidades prontas para começar a rentabilizar o investimento.

A situação financeira atual versus a projetada é o ponto-chave. Escolher entre imóvel na planta ou um pronto para morar passa por entender se há capacidade de arcar com duplas despesas (aluguel mais parcelas) e se a renda futura comportará o financiamento após a entrega.