Em meio à crescente verticalização das cidades e à busca por segurança jurídica na posse de imóveis, a instituição do condomínio edilício ganha protagonismo. Esse ato jurídico marca o nascimento oficial do condomínio, transformando um conjunto de unidades em um ente com direitos, deveres e regras próprias.

O que é a instituição do condomínio edilício?

A instituição do condomínio edilício consiste no registro formal, no Cartório de Registro de Imóveis, que individualiza cada unidade autônoma — seja apartamento, sala comercial ou casa — e define a fração ideal correspondente à parte do terreno e das áreas comuns a ela atribuída. Além disso, é o momento em que se estabelece a finalidade das unidades (residencial, comercial, mista, entre outras).

Como funciona o processo de instituição?

1. Projeto aprovado e documentação técnica
Antes da instituição, o projeto arquitetônico deve ser aprovado pela prefeitura, e a obra deve contar com alvará e habite-se, documentos que atestam sua regularidade.

2. Elaboração do memorial de instituição
Documento técnico que discrimina as unidades, define frações ideais e áreas comuns, além de especificar as destinações. Deve ser assinado pelos proprietários e por engenheiro ou arquiteto responsável.

3. Minuta da convenção de condomínio
Estabelece as regras internas, direitos e deveres dos condôminos, administração, quórum para decisões e rateio das despesas.

4. Recolhimento de impostos e certidões
Inclui ISS sobre a obra, certidões negativas do INSS e demais comprovações fiscais necessárias.

5. Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Com toda a documentação em mãos, o incorporador ou proprietário formaliza a instituição do condomínio, que passa a ter existência jurídica.

6. Individualização das unidades
Cada unidade recebe matrícula própria, permitindo sua comercialização e administração separada.

Documentos necessários

• Memorial de instituição
• Convenção do condomínio
• Projeto aprovado pela prefeitura
• Alvará de construção
• Habite-se
• Certidões negativas do INSS
• Comprovante de ISS
• ART ou RRT do responsável técnico
• Quadros técnicos da NBR que detalham áreas e custos das unidades.

Diferenciais da instituição do condomínio

A instituição do condomínio edilício confere segurança jurídica, pois individualiza as unidades e formaliza direitos e obrigações. Isso facilita vendas, locações, financiamentos e organização da vida em condomínio.

Além disso, permite a gestão estruturada das áreas comuns e dá base legal para a convivência harmônica e tomada de decisões coletivas.

Fatores importantes a considerar

É importante compreender que a instituição e a constituição do condomínio são etapas distintas. A instituição corresponde ao ato jurídico que formaliza a criação do condomínio, definindo e individualizando cada unidade dentro do empreendimento. Já a constituição diz respeito à regulamentação do funcionamento interno do condomínio, que acontece por meio da convenção condominial, onde são estabelecidas as regras de convivência, administração e uso das áreas comuns.

Para evitar problemas futuros, recomenda-se acompanhamento jurídico e técnico durante todo o processo, garantindo que a documentação esteja correta e que as normas estejam claras para todos os envolvidos.