Quem está comprando um imóvel muitas vezes se surpreende ao descobrir que além do valor do bem, das taxas cartoriais e dos custos de financiamento, ainda precisa pagar o ITBI, um imposto que pode representar até 5% do valor total da transação, dependendo da cidade onde o imóvel está localizado.

Esse tributo municipal é obrigatório em todas as compras de imóveis no Brasil, e sem o pagamento dele não é possível registrar a propriedade no cartório. Sendo assim, mesmo após pagar pelo imóvel, o comprador só se torna oficialmente o dono quando quita esse tributo que muitas pessoas só descobrem na reta final da negociação.

O que é ITBI e qual o seu valor

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, conhecido pela sigla ITBI, é um tributo cobrado pelos municípios sempre que acontece uma transferência onerosa de propriedade, ou seja, quando alguém compra um imóvel pagando por ele, diferente de casos de doação ou herança.

O ITBI, na prática, se traduz em um percentual sobre o valor do imóvel que varia entre 2% e 5%, conforme as regras de cada município. Cidades como São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte utilizam a alíquota de 3%, enquanto Brasília aplica 2%.

Para saber quanto custa o ITBI, basta multiplicar o valor do imóvel pela alíquota da sua cidade, lembrando que a base de cálculo geralmente é o maior valor entre o preço de venda declarado e o valor venal estabelecido pela prefeitura para fins de cobrança do IPTU.

Quem é o responsável pelo pagamento do ITBI

A questão sobre quem paga ITBI tem uma resposta padrão no mercado imobiliário brasileiro. Tradicionalmente, é o comprador quem assume essa responsabilidade, embora a lei permita que vendedor e comprador negociem diferentemente no contrato.

Na maioria das transações, o comprador paga o imposto porque ele é quem está adquirindo o direito de propriedade, e o pagamento do ITBI é justamente o que permite a transferência oficial do imóvel para seu nome no cartório de registro.

Vale destacar que em casos específicos, como cessão de direitos sobre imóveis na planta, o responsável pode ser quem está cedendo os direitos, mas essas situações são exceções que devem estar claramente definidas no contrato de compra e venda.

Quando e onde pagar o ITBI

O momento de pagar o ITBI é sempre antes da lavratura da escritura pública ou do registro do contrato no cartório de imóveis, pois sem o comprovante de quitação desse imposto, o tabelião não pode finalizar a transferência de propriedade.

Para pagar o ITBI, o primeiro passo é procurar a prefeitura do município onde está localizado o imóvel, seja através do site oficial ou presencialmente na Secretaria da Fazenda. Após isso, é necessário emitir a guia de recolhimento, que geralmente tem prazo de 15 a 30 dias para pagamento.

O pagamento propriamente dito pode ser feito em bancos conveniados, postos de arrecadação municipal e, em algumas cidades, até mesmo em casas lotéricas para valores menores.

Como calcular o ITBI

O ITBI segue uma fórmula simples que multiplica a base de cálculo pela alíquota ITBI do município.

A base de cálculo será sempre o maior valor entre o preço efetivamente pago pelo imóvel, conforme consta no contrato de compra e venda, e o valor venal estabelecido pela prefeitura, informação que pode ser obtida na guia do IPTU.

Por exemplo, se um apartamento é vendido por R$ 400 mil mas tem valor venal de R$ 450 mil, o ITBI será calculado sobre os R$ 450 mil. Em uma cidade com alíquota de 3%, o imposto seria de R$ 13.500.

ITBI em casos de compra direta

Na compra à vista, o valor do ITBI é calculado diretamente sobre o valor total da transação ou o valor venal, aplicando-se a alíquota municipal sem nenhuma redução ou benefício especial.

Como funciona o ITBI em imóveis financiados

O ITBI em imóvel financiado tem uma particularidade importante em algumas cidades, especialmente quando o financiamento é feito pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), podendo haver alíquotas reduzidas sobre a parte financiada. Em São Paulo, por exemplo, aplicam-se 0,5% sobre o valor financiado até determinado limite.

ITBI aplicado a imóveis na planta

O ITBI de um imóvel na planta pode ser cobrado em momentos diferentes dependendo do município, sendo que algumas cidades exigem o pagamento na assinatura do contrato de compra e venda, enquanto outras só cobram na entrega das chaves ou na lavratura da escritura definitiva.

De qualquer forma, o cálculo segue o padrão, usando o valor venal estimado do imóvel pronto ou o valor da transação, sujeito à alíquota local.

Como é usado o valor do ITBI

Os recursos arrecadados com o ITBI são direcionados para os cofres municipais e são utilizados para financiar serviços públicos essenciais como saúde, educação, pavimentação de ruas, coleta de lixo e manutenção de praças e parques.

Essa destinação explica por que cada município tem autonomia para definir suas próprias alíquotas e regras de cobrança, já que o imposto é uma importante fonte de receita para custear os serviços prestados à população local.

É possível parcelar o ITBI?

A possibilidade de parcelar o ITBI existe em alguns municípios que permitem o pagamento em parcelas mensais, mas essa não é uma regra geral e depende da legislação específica de cada cidade.

Além disso, em casos de financiamento imobiliário, alguns bancos permitem incluir o valor do ITBI no montante total financiado, diluindo esse custo nas parcelas do financiamento.

O que fazer se não concordar com o valor do ITBI

Quando o contribuinte discorda do valor cobrado, especialmente se a prefeitura utilizou um valor venal muito acima do preço real de venda, é possível contestar administrativamente através de um recurso na própria prefeitura ou judicialmente com apoio de um advogado.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor real da transação quando feita de boa-fé, não podendo a prefeitura arbitrar valores superiores unilateralmente. Essa jurisprudência tem ajudado muitos compradores a conseguir restituição de valores pagos indevidamente.

Quem pode conseguir isenção de ITBI

A isenção do ITBI é concedida em situações específicas previstas na legislação municipal, sendo a mais comum para beneficiários de programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida, onde famílias de baixa renda podem ter isenção total ou parcial do imposto.

Outra possibilidade de isenção acontece para compradores do primeiro imóvel residencial em algumas cidades, desde que o imóvel seja utilizado para moradia própria e esteja dentro de determinado valor limite estabelecido pela legislação municipal.

Também não há cobrança de ITBI em transferências por doação ou herança, pois nesses casos incide outro imposto, o ITCMD, que é de competência estadual e tem regras completamente diferentes.

O que acontece se não pagar o ITBI

O não pagamento do ITBI impede completamente o registro do imóvel no cartório, deixando o comprador em uma situação irregular em que pagou pelo imóvel mas não é legalmente o proprietário.

Além da impossibilidade de registro, o débito pode gerar multas e juros, ser inscrito na dívida ativa do município e até resultar em execução fiscal, criando problemas que vão muito além do valor original do imposto.

Diferença entre ITBI e ITCMD

A diferença ITBI e ITCMD está principalmente no tipo de transferência e no ente responsável pela cobrança, sendo o ITBI municipal e cobrado em vendas, enquanto o ITCMD é estadual e incide sobre doações e heranças.

Enquanto o ITBI tem alíquotas entre 2% e 5% definidas pelos municípios, o ITCMD geralmente varia entre 4% e 8% conforme o estado, e cada um tem suas próprias regras de isenção e base de cálculo.

Registro de imóveis ou ITBI: entenda a diferença

Muitas pessoas confundem o ITBI com as taxas de cartório, mas são cobranças completamente diferentes. O ITBI é um imposto municipal obrigatório para permitir a transferência, enquanto o registro é uma taxa cobrada pelo cartório para formalizar oficialmente a mudança de propriedade.

O ITBI precisa ser pago primeiro para que o cartório possa fazer o registro, e ambos os custos devem ser considerados no orçamento de quem está comprando um imóvel, já que podem representar um valor significativo além do preço do próprio bem.