A Log (LOGG3) concluiu com êxito o plano de alcançar 1,5 milhão de metros de área bruta locável (ABL) de galpões de 2021 a 2024. Agora, mira um novo alvo: entregar 2 milhões de metros quadrados de novos galpões até 2028.

Isso representa uma média de 500 mil metros por ano, a começar de 2025, em 20 cidades espalhadas pelo Brasil.

Mas a Log já dá a largada bem, com 70% desse número total em casa, entre terrenos já comprados, em algum estágio de aprovação ou com obras em execução. Do total desse landbank, 40% está no Nordeste, num mercado de galpões classe A, atualmente muito concentrado entre São Paulo e Rio de Janeiro. Dos 2 milhões de metros que devem ser entregues em quatro anos, 43% devem estar no Nordeste.

“O Brasil é muito grande, com o transporte de cargas majoritariamente rodoviário e com capitais muito distantes entre si e, sobretudo, do Sudeste. É um problema estrutural não ter tantos galpões espalhados por todo o país”, explica o CEO da Log, Sergio Fischer.

Mas há grandes capitais do Nordeste mudando essa dinâmica. A Log, por exemplo, está completando 400 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) em Fortaleza, no Ceará. Trata-se do maior parque logístico da companhia no Brasil.

“Sabemos que muitos clientes estão por lá, mas estão mal instalados, em galpões de classe B. Haverá um fly to quality para quem apostar em locais com mais qualidade, capazes de trazer mais ganhos na última linha do balanço”, afirma Fischer.

A execução do plano exigirá uma necessidade de investimento de R$ 4 bilhões que vem, sobretudo, da reciclagem de ativos por meio da venda estratégica de galpões logísticos já entregues e operacionais para fundos imobiliários ou investidores institucionais.

“Antigamente, nos financiávamos via capitalizações de sócios e, eventualmente, follow on na bolsa. Mas essa opção não está mais na mesa por questões macroeconômicas. Estamos sem janela para emitir ações, e não queremos alavancar a companhia para continuar o plano de crescimento, considerando o contexto de taxa de juros alta”, diz o CEO.

Confira a entrevista completa de Sergio Fischer com a EXAME:

EXAME: Qual o panorama atual da Log?

Sergio Fischer: A companhia tem 17 anos de experiência em galpão logístico classe A, e nunca havíamos passado por um momento tão forte e tão aquecido do setor quanto agora. É impressionante o que vem acontecendo. Estamos com a taxa de vacância da companhia em 1%, ou seja, quase inexistente — o setor todo apresenta uma média de 8% de vacância, o que já é bem baixo.

Além disso, ainda estamos crescendo e entregando muitos projetos. Ano passado, entregamos 445 mil metros quadrados de galpões, próximo de 18% do que foi entregue no Brasil todo.

Entre os setores da economia que demandam muitos galpões, estão o e-commerce e o farmacêutico. E nossos produtos atendem estes setores. Estamos pelo 14º trimestre consecutivo puxando o preço acima da inflação no portfólio existente. Isso significa que o cliente está disposto a pagar mais pelos galpões.

E mais: há agora o que chamamos de nacionalização de preços. Há dois anos, havia um gap muito grande entre os preços praticados em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte e nas demais regiões do país.

EXAME: Em qual estágio o setor de galpões está no Brasil?

Sergio Fischer: Está ainda engatinhando, temos muita coisa ainda para fazer. O Brasil precisa de um choque de infraestrutura, precisamos de tudo, na verdade: porto, aeroporto, estradas… E, claro, muito galpão.

Acho que esse momento de crescimento do setor veio para ficar e teremos anos muito positivos pela frente.

Preço dos galpões dispara no Brasil, mas não chega aos pés do México

EXAME: Qual a próxima meta a ser alcançada pela Log?

Sergio Fischer: No ano passado, concluímos um plano de crescer 1,5 milhão de metros quadrados de galpões em cinco anos, entre 2020 e 2024.

Em 2025, lançamos um novo plano de crescimento: chegar a 2 milhões de metros quadrados de novos galpões nos próximos quatro anos, até 2028, em 20 cidades pelo Brasil. É uma média de 500 mil metros entregues por ano. No landbank, já temos 70% de tudo isso. São projetos que já compramos, que ou estão em fase de aprovação, ou estão em obra, ou já estão sendo entregues ao longo de 2025. Para isso, precisamos investir R$ 4 bilhões de reais.

No primeiro semestre de 2025, foram entregues 120 metros quadrados. No ano, devemos ficar próximos a 300 mil metros quadrados de galpões entregues. Mas esse ano é de ramp up, a parte inicial desse plano. Isso significa que não vamos entregar 500 mil metros neste ano, mas ano que vem devemos entregar mais do que isso.

EXAME: Há um crescimento real de galpões no Nordeste?

SF: A Log tem uma diversificação geográfica muito grande, estamos em todas as regiões do Brasil, de Porto Alegre a Belém. O enfoque recente tem sido muito grande no Nordeste.

O setor inteiro tem cerca de 30 milhões de metros quadrados classe A, com 70% deles ainda localizados entre São Paulo e Rio de Janeiro. Apesar do boom do setor de galpões no país, o Brasil ainda é muito carente nesse sentido. O Brasil precisa de muito galpão classe A, mas temos muito pouco — temos um terço do México, por exemplo.

O Brasil é muito grande, com o transporte de cargas majoritariamente rodoviário e com capitais muito distantes entre si e, sobretudo, do Sudeste. É um problema estrutural não ter tantos galpões.

Mas, hoje, já há grandes capitais do Nordeste mudando essa dinâmica. A Log está completando 400 mil metros quadrados de ABL em Fortaleza, sendo o maior parque logístico da companhia no Brasil. Estamos indo para o terceiro projeto em Salvador, que é um mercado muito grande, mas com uma defasagem de galpões enorme.

Por isso estamos investindo no Nordeste. Sabemos que o Brasil tem muita oportunidade e uma carência muito grande nesse setor. Atualmente, muitos clientes estão por lá, mas estão mal instalados, em galpões de classe B. Haverá um fly to quality para quem apostar em locais com mais qualidade, capazes de trazer mais ganhos na última linha do balanço.

Temos uma capacidade muito grande de desenvolvimento, deveremos fazer mais projetos, e bem distribuídos. Até 40% será no Nordeste.

EXAME: como vocês estão se financiando atualmente?

SF: Antigamente, nos financiávamos via capitalizações de sócios e, eventualmente, follow on na bolsa. O último que fizemos foi em 2019. Mas essa opção não está mais na mesa por questões macroeconômicas. Estamos sem janela para emitir ações, e não queremos alavancar a companhia para continuar o plano de crescimento, considerando o contexto de taxa de juros alta.

A oportunidade que temos são as reciclagens. Ou seja, vendemos o galpão, muitas vezes para algum fundo que a Log tem a gestão dos imóveis. Com o caixa, construímos mais galpões.

EXAME: Os FIIs tem tido apetite pelos ativos, dado o cenário macroeconômico?

SF: Este ano é muito desafiador, sobretudo pela taxa de juros de 15% ao ano.

No ano passado, conseguimos vender R$ 1,5 bilhão, a grande maioria delas para FIIs. Neste ano, estamos em cerca de R$ 500 milhões, mas há novas transações para serem anunciadas. Estamos num ano mais restritivo, fazendo com que a gente até dê um parcelamento maior ao comprador para viabilizar a venda.

Mas, vislumbrando um início do ciclo de cortes de juros no próximo ano, o cenário e o apetite devem mudar.

EXAME: Nesse cenário atual, há dividendos no radar?

SF: O lucro líquido neste ano deve ficar entre R$ 350 milhões e R$ 450 milhões. Já estamos dando distribuição de dividendos trimestrais pela primeira vez. Todo trimestre distribuímos pelo menos 25% do lucro, sempre embasado também na capacidade de vender os imóveis e ter caixa suficiente para o nosso plano de crescimento.

EXAME: E quanto a recompra de ações?

SF: No ano passado fizemos um movimento muito forte, recomprando 15% do capital da companhia. Víamos um momento de desconto muito grande, e ainda temos um desconto em relação aos ativos. Então continuamos o movimento, com um plano em andamento de 5 bilhões de ações, algo próximo de 5% do capital.

Apesar disso, estamos mais parcimoniosos neste ano com a recompra para preservar caixa. Queremos ter capacidade de crescer no capex, capacidade de distribuir dividendos e capacidade de recomprar. Há uma certa lógica na priorização de onde vou alocar capital.

SF: O que esperar do balanço do terceiro trimestre?

Ainda estou fechando os números do terceiro trimestre. Mas foi um período muito positivo do lado operacional que vai impactar o balanço, com certeza. É mais um trimestre que entregamos galpões com quase 100% de locação e com um retorno dos projetos muito positivos. Conseguimos também repassar preços acima da inflação.

O lado negativo é o custo financeiro. A dívida paga a CDI é uma dívida muito cara. Por outro lado, temos conseguido liquidar CRIs pegando recursos abaixo do CDI. A companhia tem um balanço muito positivo, com os credores vendo isso, e temos a capacidade de alavancar recursos baratos, considerando o spread.