O Biosquare promete ser um dos edifícios corporativos mais falados dos próximos anos. E pasme: ele não está na avenida Faria Lima. Trata-se um empreendimento localizado em uma região próxima, na Avenida Rebouças, em Pinheiros. Tem 25 andares, lajes de 2,6 mil metros quadrados e mais de 39,2 mil metros quadrados de área locável. Será entregue no primeiro trimestre de 2026. 

Os seis primeiros andares serão destinados a estacionamento. Do sétimo ao vigésimo quinto andar, um ilustre inquilino: a Amazon, apurou EXAME. Fato esse que não é negado, nem confirmado por Daniel Ribeiro, CEO da incorporadora G.D8, a cabeça por trás do mega empreendimento.

Depois de um longo caminho, que começou em 2018, o Biosquare vai ser o primeiro empreendimento corporativo deste porte na região da Rebouças. E, a depender de Ribeiro, ele deve continuar sendo o único por um bom tempo.

“Nem que eu quisesse eu faria mais um Biosquare na Rebouças. Formar uma superior a 2 mil metros quadrados não é fácil. Tanto que apostei nisso sabendo que ninguém mais conseguiria fazer, pois estaríamos navegando sozinhos por lá. Enquanto todos brigam por uma laje de mil metros quadrados, eu preferi demorar mais para chegar a um patamar onde ninguém ainda chegou. Se o inquilino quiser sair de lá, ele não vai ter uma segunda opção”, explica.

A vantagem competitiva

Para Daniel Ribeiro, muitos empresários se confundiram com os sinais dados pela pandemia da covid-19, o que deu a ele uma vantagem competitiva. “O mercado achou que não haveria mais escritórios corporativos, que o trabalho remoto tinha vindo para ficar. O que não aconteceu”, afirma.

Em meados de 2020, com o mundo inteiro recluso, Ribeiro realizou um estudo de observação nos mercados de outros países, como dos Estados Unidos. Nisso, chegou ao caso do Google, que trocou Wall Street pelo Terminal St. John’s, região próxima ao bairro novaiorquino SoHo.

“Achei a confirmação da tese de que empresas mais modernas, sobretudo as de tecnologia, vão continuar com seus escritórios, mas vão buscar locais mais acessíveis para os funcionários, sobretudo próximos ao metrô. No SoHo, os trabalhadores não teriam que atravessar Manhattan inteira para chegar ao Google”, explica. 

Aqui em São Paulo, os trabalhadores não teriam que atravessar a cidade inteira — e sem ajuda de um metrô, já que a região mais cara da Faria Lima ainda não possui nenhuma linha. Guardadas as proporções, Wall Street está para a Faria Lima, assim como o SoHo está para Rebouças.

E fontes ligadas ao assunto afirmam que, além da Amazon, outras duas outras gigantes de tecnologia disputaram o Biosquare, comprovando que, de fato, Pinheiros tem sido visada pelas big techs aqui do Brasil.

O preço pago

Alessandro Estevam, gestor de portfólios da Kinea, que detém 70% do empreendimento, afirma que a Faria Lima tem ficado cara e sem espaço. Isso justificaria tamanha concorrência na região de Pinheiros.

“Na minha visão, quem consegue pagar um aluguel tão caro, são empresas do mercado financeiro, como as assets e os grandes bancos, escritórios boutiques, que não precisam de tanto espaço, e os grandes escritórios de advocacia”, afirma.

A própria Amazon ocupava, na região da avenida Juscelino Kubitschek, metade do espaço que ocupará em Pinheiros. A gigante de tecnologia ocupa 19,8 mil metros quadrados distribuídos em 21 conjuntos espalhados por 17 andares do Complexo JK. Nesse espaço, o aluguel não sai por menos de R$ 290 o metro quadrado, segundo levantamento da Binswanger Brazil à EXAME. Isso significa que o preço pago mensalmente pelo espaço é algo próximo de R$ 5,7 milhões por mês.

Enquanto isso, o valor da locação na região para prédios do mesmo nível do Biosquare na Rebouças, em Pinheiros, está em torno de R$ 162 por metro quadrado, segundo o mesmo levantamento. Isso significa que a Amazon poderia pagar cerca R$ 6 milhões de aluguel por mês, por um espaço duas vezes maior.

Em um ano, o preço pedido aumentou 21% em Pinheiros. A região conta com 45 mil metros quadrados de atividade construtiva — o que representa um crescimento previsto de mais de 23% do estoque atual, hoje com 192 mil metros quadrados.

Além do Biosquare, há, segundo a Binswanger Brazil, outros dois empreendimentos corporativos a serem entregues: o NIW Rebouças, com 6 mil metros quadrados, e o Pátio São Paulo Corporate Boutique, com quase 26 mil metros quadrados.