Na corrida pela entrega mais barata, o mercado de imóveis voltados ao last mile — ou “última milha” — na capital paulista vem avançando na última década. Trata-se de galpões localizados no raio 15 quilômetros do centro cidade, representando a etapa final da cadeia de distribuição.

Em 2014, São Paulo contava com cerca de 870 mil metros quadrados, considerando galpões isolados e condomínios de galpões. Nos cinco anos seguintes, o estoque ficou praticamente estacionamento, com apenas 14 mil metros quadrados entregues. Veio a pandemia e, com ela, o boom do e-commerce: de 2020 até hoje, o volume saltou para 1,3 milhão de metros quadrados, impulsionado pela demanda por entregas rápidas e da busca pela proximidade aos grandes centros consumidores. Os dados são da Newmark e são divulgados com exclusividade pela EXAME.

Apesar de valioso, esse estoque é escasso: representa somente 6% do total estadual e 3% do total nacional. O segmento é dominado por condomínios de galpões modernos, que já respondem pelo maior volume de estoque e são altamente demandados, com vacância de apenas 6,5%.

No raio, o maior ocupante é Mercado Livre, com quase 100 mil metros quadrados. Em seguida vêm Shopee, com quase 60 mil metros quadrados, e JBS, com 54 mil metros quadrados.

Retrofits como caminho viável

Fora dos condomínios, há 39 galpões 'isolados' ou avulsos, totalizando 568 mil metros quadrados. A maioria foi construída para uso industrial e tem características técnicas defasadas — pé-direito baixo, baixa capacidade de piso, relação de metros quadrados por docas insuficiente e ausência de pátio de manobra.

Nestes imóveis, a vacância chega a 19%, acima da vacância média total 11,8% no raio 15 quilômetros, e ainda maior quando comparado com a vacância de condomínios de galpões modernos.

Isso abre margem para a modernização e retrofit desses ativos, para adequá-los aos padrões atuais. Assim eles poderiam competir com empreendimentos de padrão AAA, que chegam a valores de locação de R$ 50 por metro quadrado ao mês, acima da média de R$ 36,44.

“O desafio para atender à demanda crescente pelo last mile em São Paulo é ampliar e qualificar a oferta dos empreendimentos dentro do perímetro urbano. A modernização dos galpões isolados é um caminho para aproveitar localizações estratégicas na cidade e atender aos padrões exigidos pelo mercado, em conjunto com a velocidade e eficiência logística”, afirma Mariana Hanania, head de pesquisa e inteligência de mercado da Newmark.

Hoje, a Zona Oeste concentra o maior volume de estoque de galpões, beneficiada por infraestrutura e acessos estratégicos — como as marginais, avenidas arteriais e o Rodoanel — e abriga a maioria dos empreendimentos mais modernos. Nessas áreas, a vacância é de 10,4%, concentrada, em sua maior parte, em galpões isolados.

Já as Zonas Leste e Sul possuem menor estoque e vacância restrita a imóveis isolados, com condomínios praticamente integralmente ocupados.