Alugar um imóvel parece simples até chegar a hora de assinar o contrato de aluguel, documento que define todos os direitos e deveres da relação entre inquilino e proprietário. Na pressa de garantir o imóvel desejado, muitas pessoas assinam sem ler propriamente e só descobrem os problemas quando já é tarde demais.

Cobranças inesperadas, multas por situações não previstas e até risco de despejo podem surgir de cláusulas mal compreendidas ou aceitas sem reflexão. Por isso, não há como evitar fazer uma análise dedicada a cada detalhe do contrato, já que somente com esse passo você garante minimamente que sua experiência será mais segura e tranquila.

Situação legal do imóvel

O primeiro passo é verificar se o imóvel está regularizado e livre de problemas judiciais que possam afetar sua locação.

Peça ao proprietário a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro, documento que funciona como a certidão de nascimento da propriedade. Nela constam informações sobre o verdadeiro dono, se existem hipotecas, penhoras ou disputas judiciais. Além disso, solicite certidões negativas de débitos de IPTU e condomínio para garantir que não há dívidas antigas.

Essa verificação evita situações dramáticas como, por exemplo, descobrir que o imóvel está penhorado e ter que se mudar às pressas. Além disso, encontrar pendências pode ser uma oportunidade de negociar o valor do aluguel, já que o proprietário tem interesse em regularizar a situação.

Cláusulas financeiras e de reajuste

Outro elemento que demanda atenção está relacionado com a parte financeira do negócio. O valor do aluguel pode parecer simples à primeira conversa, mas as cláusulas sobre dinheiro escondem detalhes importantes.

Primeiro, confirme se o valor está escrito por extenso e em números, com a data de vencimento clara. Depois, verifique qual índice será usado no reajuste de aluguel anual, pois IGP-M, IPCA e IVAR podem ter variações muito diferentes. O IGP-M costuma ser mais volátil, enquanto IPCA e IVAR são mais estáveis, e essa escolha pode significar centenas de reais de diferença no bolso.

Também fique atento às multas por atraso, que legalmente podem chegar até 10% do valor do aluguel. Alguns contratos tentam cobrar mais, mas isso pode ser contestado judicialmente. Da mesma forma, verifique se existe cláusula de reajuste automático e se o período está correto, pois a lei permite reajuste apenas após 12 meses.

Vistoria detalhada antes da assinatura

A vistoria é um dos momentos mais importantes do processo de alugar um imóvel e merece tempo e atenção redobrada.

Examine cada cômodo minuciosamente, verificando paredes, pintura, instalações elétricas e hidráulicas. Teste todas as torneiras, descargas, interruptores e tomadas. Se houver móveis embutidos, confira se portas e gavetas funcionam perfeitamente. Ar-condicionado, cooktop e outros equipamentos também devem ser testados na sua presença.

O mais importante é documentar tudo com fotos e vídeos datados, anexando ao laudo de vistoria que deve ser assinado por ambas as partes. Esse registro protege tanto inquilino quanto proprietário, evitando discussões sobre o estado do imóvel na hora da devolução. Se encontrar algum problema, exija que seja descrito no laudo ou consertado antes da mudança.

Tipos de garantia locatícia

As garantias locatícias protegem o proprietário contra inadimplência, mas cada modalidade tem características específicas que o inquilino precisa conhecer:

• Caução em dinheiro: depósito de até três aluguéis numa poupança em nome do locatário. O valor fica bloqueado durante o contrato e retorna corrigido no final, desde que não existam débitos. Exige capital inicial alto, mas o dinheiro volta.
• Fiador: pessoa física que se responsabiliza pelas obrigações do inquilino. Precisa ter imóvel próprio quitado e comprovar renda suficiente. Não gera custo direto, mas pode ser difícil encontrar alguém disposto a assumir esse risco.
• Seguro-fiança: apólice de seguro paga anualmente pelo inquilino, geralmente equivalente a um aluguel por ano. Tem aprovação rápida e não exige desembolso inicial alto, mas o valor pago não é devolvido.
• Título de capitalização: aplicação financeira que serve como garantia. Parte do valor pode ser resgatada ao final se não houver inadimplência. Combina características da caução com possibilidade de sorteios mensais.

Vale lembrar que o contrato de locação pode exigir apenas uma dessas garantias, não todas. Avalie sua situação financeira e negocie a modalidade mais adequada ao seu perfil.

Regras de manutenção e rescisão

Passada a parte da vistoria e garantia, é a hora de decidir quem paga o quê durante a locação, a fim de evitar conflitos e despesas inesperadas ao longo do contrato.

O inquilino geralmente arca com pequenos reparos do dia a dia, como trocar lâmpadas, desentupir ralos e fazer limpeza de calhas. Já o proprietário é responsável por problemas estruturais como infiltrações, defeitos no sistema elétrico ou encanamento antigo. Contudo, essas responsabilidades devem estar claramente descritas no contrato para evitar interpretações diferentes.

Sobre a rescisão do contrato de aluguel, verifique as condições para sair antes do prazo. A multa geralmente equivale a três aluguéis, mas pode ser proporcional ao tempo restante.

Em casos especiais, como transferência de trabalho comprovada, a lei permite redução ou isenção da multa. Negocie essas condições antes de assinar, pois depois fica mais difícil alterar.

Custos adicionais do contrato de aluguel

Além do aluguel em si, existem despesas extras que podem pesar significativamente no orçamento mensal.

Condomínio e IPTU são os mais comuns, mas verifique se o contrato especifica quem paga taxas extraordinárias do condomínio, como obras estruturais ou fundo de reserva. Normalmente essas despesas são do proprietário, mas alguns contratos tentam repassar ao inquilino.

Conta de água, luz, gás e internet ficam por conta de quem mora, mas é essencial confirmar se não há débitos anteriores.

Também atente para seguros obrigatórios, especialmente o seguro contra incêndio que alguns contratos exigem. Embora seja uma proteção importante, o custo deve estar claro desde o início para não surpreender o orçamento.

Prazos e datas importantes

O prazo do contrato de aluguel residencial costuma ser de 30 meses, mas entender todos os prazos envolvidos é mais do que fundamental.

Verifique a data exata de início e término do contrato, o dia do vencimento mensal do aluguel e quando ocorrerá o primeiro reajuste. Alguns contratos têm renovação automática se nenhuma parte se manifestar com antecedência, geralmente de 30 ou 60 dias. Essa cláusula pode ser conveniente ou problemática, dependendo dos seus planos futuros.

Marque todas essas datas na agenda assim que assinar o contrato. Perder prazos pode gerar multas, renovações indesejadas ou até perda de direitos importantes.

Alterações no contrato após a assinatura

Mesmo depois de assinado, o contrato pode sofrer modificações através de aditivos contratuais, desde que ambas as partes concordem.

Mudanças no valor do aluguel fora do reajuste anual, alteração de data de vencimento, inclusão ou exclusão de garagens, modificação nas responsabilidades de manutenção, todas essas situações podem gerar aditivos. O importante é que qualquer alteração seja feita por escrito, assinada por locador e locatário, com testemunhas se possível.

Jamais aceite acordos verbais ou mensagens de WhatsApp como modificação contratual. Na hora de um conflito, apenas o que está documentado formalmente tem valor legal.

Pontos obrigatórios no contrato de aluguel

Todo contrato de aluguel precisa conter informações básicas que garantem sua validade legal:

• Identificação completa das partes: nome, CPF, RG, estado civil e endereço atual de locador e locatário
• Dados do imóvel: endereço completo com CEP, número de matrícula no cartório e descrição detalhada
• Valor e forma de pagamento: aluguel em números e por extenso, data de vencimento e conta para depósito
• Prazo de locação: data de início e término, condições de renovação ou prorrogação
• Índice de reajuste: IGP-M, IPCA ou outro, com periodicidade definida
• Garantia escolhida: tipo de garantia e suas condições específicas
• Divisão de despesas: quem paga IPTU, condomínio, taxas extras e manutenções
• Multas e penalidades: valores para atraso, rescisão antecipada e descumprimento de cláusulas
• Condições de uso: se permite animais, reformas, sublocação ou uso comercial
• Estado do imóvel: referência ao laudo de vistoria anexo
• Foro de eleição: cidade onde serão resolvidas questões judiciais
• Assinaturas e testemunhas: locador, locatário e duas testemunhas com identificação completa

Analisar cuidadosamente o contrato de aluguel antes de assinar pode parecer trabalhoso, mas é um investimento de tempo que evita anos de dor de cabeça. Por isso, dedique algumas horas para entender o documento, tire todas as dúvidas com o proprietário ou imobiliária e, se necessário, procure orientação de um advogado especializado.