Imagine que você tenha um terreno em uma cidade com potencial para ser mais bem aproveitado, mas a legislação limita a quantidade de metros quadrados que podem ser construídos. A solução pode ser a outorga onerosa do direito de construir (OODC), uma ferramenta que permite ao proprietário aumentar sua construção além do limite estabelecido, desde que pague uma contrapartida financeira ao município. Mas como esse processo funciona e quais são seus objetivos?

O que é a Outorga Onerosa do Direito de Construir?

A outorga onerosa do direito de construir é um mecanismo previsto no Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001) que permite aos proprietários de imóveis urbanos construir além do coeficiente básico de aproveitamento, definido no plano diretor do município. Cada área urbana tem uma limitação de construção com base em um coeficiente básico, ou seja, a área máxima que pode ser edificada sem custo adicional. A outorga onerosa possibilita a ampliação dessa área, desde que o proprietário pague uma contrapartida ao município.

Esse direito adicional não é automático, mas sim condicionado à disponibilidade de estoque de potencial construtivo na região e ao pagamento dessa contrapartida. Assim, o proprietário que deseja expandir a construção precisa solicitar a outorga e cumprir com os requisitos financeiros estabelecidos.

Como funciona a outorga onerosa?

A implementação da outorga onerosa depende de uma série de etapas bem definidas. O processo começa com o plano diretor municipal, que estabelece os coeficientes básicos e máximos de aproveitamento para cada zona da cidade. O coeficiente básico define a área que pode ser construída sem custos adicionais, enquanto o coeficiente máximo determina a área possível com o pagamento da contrapartida.

Quando o proprietário decide construir além do limite básico, ele deve formalizar a solicitação junto à prefeitura, apresentando um projeto detalhado da obra. O valor a ser pago será calculado com base na área adicional que se deseja construir, o valor venal do imóvel (geralmente utilizado como base para o cálculo do IPTU), e a localização do terreno. Além disso, fatores de planejamento urbano estabelecidos pela legislação local também influenciam o valor da contrapartida.

Após o pagamento, o município emite a autorização para a obra, permitindo que a construção alcance o limite máximo estabelecido. Esses recursos arrecadados são utilizados em investimentos urbanos e na melhoria da infraestrutura da cidade.

Exemplo de aplicação da outorga onerosa

Suponha que um terreno de 250 m² esteja localizado em uma área com coeficiente básico de 2, ou seja, o proprietário pode construir até 500 m² sem custos adicionais. Caso o coeficiente máximo dessa área seja 5 e haja estoque de potencial construtivo disponível, ele poderá construir até 1.250 m², pagando pela diferença de 750 m².

O valor a ser pago dependerá de vários fatores, como o valor venal do terreno e a localização específica. Com o pagamento da contrapartida, o proprietário recebe a autorização da prefeitura para construir a área adicional, e os recursos são destinados a melhorias como infraestrutura urbana e sustentabilidade ambiental.

Objetivos e benefícios da outorga onerosa

A principal vantagem da outorga onerosa é o controle sobre o adensamento urbano, evitando o crescimento desordenado das cidades. Além disso, ela permite ao município captar recursos gerados pela valorização imobiliária de áreas que, por conta da legislação, têm seu uso restringido, aproveitando esses recursos para financiar melhorias na infraestrutura urbana e promover o desenvolvimento sustentável.

Outro benefício é a promoção de um desenvolvimento urbano equilibrado, que busca conciliar os interesses privados com os objetivos coletivos da cidade, como a melhoria da qualidade de vida e o aprimoramento das condições ambientais e urbanísticas.