A taxa de administração em um financiamento imobiliário é um custo cobrado pelas instituições financeiras para gerir o processo de concessão do crédito e a administração do contrato durante o período de pagamento.

Ela está inclusa no valor total do financiamento, junto com os juros, e pode variar de acordo com a instituição e o tipo de crédito contratado. Além disso, existem diferentes tipos de taxa que influenciam diretamente no valor final a ser pago.

As mais comuns são a taxa nominal, a taxa real e a taxa efetiva, sendo a última a que melhor reflete o custo real do financiamento, pois inclui todas as despesas envolvidas. Veja:

• Taxa Nominal: Refere-se à taxa básica de juros informada pela instituição financeira e que é aplicada mensalmente sobre o saldo devedor do financiamento.
• Taxa Real: A taxa real considera o efeito da inflação sobre o financiamento, ou seja, o impacto do aumento de preços ao longo do tempo. Ela é a taxa efetiva descontando a inflação do período.
• Taxa Efetiva: A taxa efetiva reflete o custo total do financiamento, incluindo todos os encargos e despesas extras, como a taxa de administração, o seguro e outros custos que a instituição possa cobrar ao longo do contrato.

Qual a taxa usada para financiamento imobiliário?

Nos financiamentos imobiliários, a taxa efetiva é a mais importante, pois é a que realmente representa o custo total do crédito. Esta inclui todos os encargos, como os juros, as taxas de administração e outros custos adicionais que a instituição financeira cobra para conceder o crédito.

Embora a taxa nominal seja frequentemente divulgada pelas instituições, é a taxa efetiva que deve ser considerada para calcular o valor real que o tomador do crédito irá pagar ao longo de todo o financiamento.

Como calcular a taxa de financiamento imobiliário?

Calcular o valor de um financiamento imobiliário envolve entender como a taxa de juros e a taxa de administração se combinam para formar o custo total.

Uma maneira simplificada de fazer esse cálculo é utilizando a fórmula do sistema de amortização (como a Tabela SAC ou a Tabela Price), que considera as parcelas fixas ou decrescentes, a taxa de juros mensal e o valor financiado.

O cálculo exato leva em conta os juros compostos, ou seja, o valor dos juros incide sobre o saldo devedor do financiamento ao longo do tempo.

O Custo Efetivo Total (CET), que também inclui outras despesas como seguros e taxas administrativas, pode ser consultado diretamente no contrato de financiamento. É importante lembrar que o CET não se limita a calcular apenas os juros, mas inclui todas as tarifas, como a taxa de administração, o que permite ao consumidor comparar os custos totais entre diferentes ofertas de crédito.

Entenda o cálculo

O cálculo do financiamento imobiliário envolve a multiplicação da taxa de juros do financiamento pelo valor total do crédito solicitado. Por exemplo, se você solicitar um financiamento de R$ 200 mil com uma taxa de juros de 10% ao ano, e a instituição cobrar uma taxa de administração de 2%, o custo total do financiamento será maior.

No entanto, a grande variável que afeta o valor das parcelas é o sistema de amortização escolhido, seja o SAC (Sistema de Amortização Constante), onde as parcelas vão diminuindo ao longo do tempo, ou a Tabela Price, onde as parcelas são fixas.

Além disso, a taxa de administração pode ser cobrada de diversas formas. Algumas instituições cobram uma taxa fixa, enquanto outras cobram um percentual sobre o valor do financiamento. Em ambos os casos, esse custo será diluído nas parcelas do financiamento.

Simule o valor do seu financiamento imobiliário

Para ter uma noção exata de quanto o financiamento imobiliário pode custar no final, é possível realizar uma simulação no site de bancos e financeiras. Durante essa simulação, você poderá ver o valor das parcelas e o impacto da taxa de administração, que será incluída no valor total do crédito.

Além disso, as simulações ajudam a comparar diferentes ofertas de crédito, levando em consideração não apenas as taxas de juros, mas também as taxas de administração e outros custos adicionais.

Por exemplo, ao fazer uma simulação de financiamento de R$ 300 mil com uma taxa de juros de 8% ao ano e uma taxa de administração de 1%, o valor total do financiamento será significativamente maior do que o valor solicitado, uma vez que as taxas administrativas e outros encargos estarão sendo somados ao valor principal.

Como a taxa de financiamento imobiliário afeta o valor do imóvel?

Como visto, a taxa de administração, juntamente com os juros, influencia diretamente o valor final que você pagará pelo imóvel. Mesmo que a taxa de juros nominal seja baixa, a inclusão de uma taxa de administração elevada pode tornar o financiamento mais caro ao longo do tempo.

Isso ocorre porque esta última é incorporada ao saldo devedor e paga ao longo das parcelas mensais. A longo prazo, esse custo extra pode significar um pagamento significativamente maior do que o valor inicialmente contratado.

Por que você deve saber disso?

Compreender a taxa de administração e o Custo Efetivo Total (CET) de um financiamento imobiliário é essencial para tomar decisões financeiras mais assertivas. Muitas vezes, o valor das parcelas pode parecer acessível, mas a soma de todas as taxas e encargos pode resultar em um custo muito mais alto do que o esperado ao longo do tempo.

Estar ciente de como as taxas e encargos são aplicados permite comparar ofertas de diferentes instituições financeiras e escolher a mais vantajosa, seja pela menor taxa de administração ou pelo CET mais baixo. Isso pode resultar em economia significativa ao longo do financiamento, especialmente considerando que a duração do contrato imobiliário pode variar de 10 a 30 anos.

Por fim, entender o que está incluso no custo do financiamento é importante para que você tenha um planejamento financeiro sólido e saiba exatamente quanto está pagando pelo seu imóvel, sem comprometer seu orçamento de maneira inesperada.