Imagine ter sua propriedade invadida para a instalação de uma rede de energia elétrica ou de um novo acesso rodoviário. Nesse caso, não se trata de uma invasão arbitrária, mas de um direito do Poder Público que pode ser exercido sobre terrenos privados. Isso é a servidão administrativa, um conceito jurídico essencial para a implementação de obras e serviços públicos. No entanto, ela não deve ser confundida com a servidão convencional, comumente vista em relações privadas entre vizinhos. Como esses dois conceitos se diferem e o que isso significa para os proprietários de imóveis?

O que é a servidão administrativa?

A servidão administrativa é um direito real que permite ao Poder Público (União, Estados ou Municípios) utilizar uma propriedade privada para atender a um interesse público. Seu objetivo é garantir a implementação de obras e serviços que beneficiem a coletividade, como a construção de estradas, instalação de redes de água e esgoto, ou até gasodutos.

Ao contrário da servidão convencional, a administrativa não busca beneficiar diretamente um imóvel específico, mas sim toda a sociedade. O proprietário do imóvel onde se estabelece a servidão não precisa concordar com a imposição, já que ela pode ser estabelecida por meio de lei, acordo administrativo ou decisão judicial.

Além disso, a servidão administrativa não se extingue por prescrição, ou seja, não caduca com o tempo. A obrigação do proprietário geralmente envolve permitir que técnicos do governo acessem sua propriedade para manutenção ou realização de obras. Caso haja algum prejuízo, o proprietário tem direito a uma indenização, mas somente se houver danos comprovados decorrentes da servidão.

Como funciona a servidão convencional?

A servidão convencional, também chamada de servidão civil ou predial, é completamente diferente da administrativa. Ela envolve dois imóveis pertencentes a proprietários distintos, onde um imóvel (o "dominante") se beneficia de um direito sobre o outro (o "serviente"). Por exemplo, um proprietário pode estabelecer, por meio de contrato ou testamento, o direito de passagem sobre a propriedade de seu vizinho para acessar uma estrada pública.

Esse tipo de servidão exige o acordo mútuo das partes envolvidas e deve ser formalizado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Ao contrário da servidão administrativa, a servidão convencional implica uma obrigação de não fazer, como o compromisso do proprietário do imóvel serviente em não construir acima de determinada altura ou permitir o uso do solo para passagem.

A servidão convencional pode ser extinta por prescrição, ou seja, pelo não uso durante um período determinado, algo que não ocorre com a administrativa.

Vantagens e considerações sobre cada tipo de servidão

A servidão administrativa traz benefícios claros para a coletividade, facilitando a execução de projetos de infraestrutura e serviços públicos essenciais. No entanto, o proprietário afetado não tem controle sobre o processo e, embora tenha direito a uma indenização, esta só é devida em casos de danos comprovados.

Por outro lado, a servidão convencional, ao ser estabelecida entre vizinhos, proporciona maior flexibilidade e controle para as partes envolvidas. O proprietário do imóvel dominante consegue uma vantagem prática, enquanto o proprietário do imóvel serviente sabe exatamente o que é esperado em termos de uso do solo. Contudo, a possibilidade de extinção por prescrição e a necessidade de manutenção de um acordo formalizado exigem atenção constante.