O síndico é o responsável pela gestão do condomínio, sendo incumbido de diversas funções, desde a administração financeira até a manutenção das áreas comuns. De acordo com o Código Civil Brasileiro e a convenção do condomínio, ele deve agir em conformidade com as normas estabelecidas e sempre no melhor interesse dos condôminos.

Além disso, a lei exige que reuniões de condomínio aconteçam ao menos uma vez por ano, sendo o momento adequado para a prestação de contas e para discutir ações que impactam o bem-estar coletivo.

Porém, o que fazer quando o síndico não está cumprindo suas funções de forma adequada? Quando as falhas de administração começam a prejudicar o bom andamento do condomínio, é importante que os moradores saibam como proceder para resolver a situação, garantindo seus direitos e o bom funcionamento da coletividade. Veja algumas dicas que podem ajudar:

Como o síndico é escolhido?

O síndico é, geralmente, escolhido por meio de eleição em assembleia de condôminos, conforme definido pela convenção do condomínio. O processo ocorre em uma reunião regular, onde todos os moradores têm o direito de votar e escolher o candidato mais apto para o cargo.

Em condomínios menores, é possível que o próprio proprietário se ofereça para a função, enquanto em condomínios maiores, pode ser eleito um síndico profissional, especializado na administração de condomínios. O mandato, geralmente, é de um ano, podendo ser renovado, a não ser que haja uma destituição antes do período estipulado.

Quais são as obrigações do síndico?

O síndico tem diversas responsabilidades dentro do condomínio, que vão desde a administração financeira até a manutenção do bem-estar coletivo. Veja as principais:

• Administração financeira: Responsável pela arrecadação das taxas condominiais e pela elaboração do orçamento anual. O síndico deve garantir a regularidade das contas e a boa gestão dos recursos financeiros.
• Manutenção das áreas comuns: Deve assegurar que as áreas comuns (como jardins, elevadores, corredores, etc.) sejam mantidas e estejam em bom estado de conservação. Isso inclui a contratação de serviços de limpeza, segurança e conservação.
• Convocar assembleias: É sua responsabilidade convocar as assembleias de condôminos, com a antecedência estipulada pela convenção do condomínio, para discutir questões importantes como aprovação de contas, obras e alterações nas regras.
• Cumprir e fazer cumprir as normas internas do condomínio: O síndico deve garantir que todos os moradores sigam as regras estabelecidas pela convenção e o regulamento interno do condomínio. Isso inclui, por exemplo, a observância de horários para uso de áreas comuns ou o cumprimento de normas de convivência.
• Elaborar e apresentar relatórios financeiros: O síndico deve fornecer aos moradores informações claras sobre a situação financeira do condomínio, com relatórios periódicos sobre o uso dos recursos e o balanço das contas.
• Realizar a gestão de contratos: Deve ser responsável pela contratação e supervisão de prestadores de serviços, como limpeza, segurança, manutenção, entre outros, buscando sempre os melhores custos e serviços para o condomínio.
• Zelar pela segurança: Além da manutenção das instalações, o síndico deve garantir que o condomínio possua sistemas de segurança adequados, como câmeras, portaria e alarmes, protegendo os moradores contra riscos.
• Assegurar o cumprimento das decisões da assembleia: O síndico é o responsável por cumprir as decisões aprovadas nas assembleias de condôminos, implementando as deliberações da maneira mais eficiente possível.
• Representar o condomínio legalmente: O síndico é o representante legal do condomínio, podendo tomar decisões administrativas e jurídicas em nome do coletivo, como assinar contratos, receber notificações e responder a processos.

O que fazer se ele não cumpre sua função?

Quando o síndico não cumpre suas funções de forma satisfatória, os condôminos têm várias alternativas legais para resolver a situação. Algumas dessas opções são mais amigáveis, enquanto outras envolvem medidas mais drásticas, como a destituição do cargo. Veja as ações possíveis:

Destituição do síndico

A ação pode ser realizada por meio de uma assembleia extraordinária convocada pelos moradores. Para isso, é necessário que a maioria dos condôminos (geralmente 2/3) esteja de acordo com a destituição.

A Assembleia é o foro adequado para decidir sobre a remoção do síndico, desde que haja motivos plausíveis, como má administração, falhas em suas funções ou omissões graves. O síndico destituído pode ser substituído imediatamente, com eleição de um novo representante.

Acionar o conselho fiscal

Em muitos condomínios, existe um conselho fiscal, formado por moradores ou representantes eleitos, cujo papel é fiscalizar as contas e ações do síndico.

Caso o síndico não esteja cumprindo suas funções corretamente, este pode intervir, pedindo explicações sobre as finanças, os documentos de prestação de contas ou mesmo alertando os moradores para falhas administrativas. O conselho fiscal pode sugerir medidas corretivas ou até recomendar a destituição do síndico, caso identifique irregularidades.

Ação judicial

Caso as tentativas de destituição ou resolução amigável não funcionem, os moradores podem recorrer ao judiciário. Em situações extremas, é possível ingressar com uma ação judicial para a remoção do síndico ou, em casos específicos, até mesmo para que o síndico cumpra suas funções corretamente.

Se este não estiver agindo conforme a convenção do condomínio, ou se houver danos ao patrimônio do condomínio ou aos condôminos, uma ação judicial pode ser necessária para garantir o cumprimento das obrigações.

Denunciar a má gestão ao Ministério Público

Se o síndico estiver envolvido em práticas ilícitas ou prejudiciais à coletividade, como desvio de verba ou negligência extrema, é possível também fazer uma denúncia ao Ministério Público. O MP pode investigar o caso e tomar as providências legais cabíveis. Isso pode incluir, por exemplo, a abertura de um processo por improbidade administrativa ou outras infrações.

Acordos Extrajudiciais

Caso os moradores prefiram evitar medidas mais drásticas, outra opção é tentar uma solução amigável por meio de acordos extrajudiciais. As partes envolvidas podem buscar uma mediação, com a ajuda de um profissional especializado, como um advogado ou até um conciliador, para resolver o conflito sem a necessidade de recorrer a medidas judiciais. Em alguns casos, a mediação pode ajudar a encontrar uma solução viável para ambas as partes, sem a necessidade de destituir o síndico.

Por que você deve saber disso?

Entender os direitos e as alternativas que os moradores de um condomínio possuem é fundamental para garantir que o ambiente seja administrado de forma justa e eficiente. Quando um síndico não cumpre suas funções, isso pode afetar diretamente o bem-estar de todos os condôminos, desde a manutenção das áreas comuns até a gestão das finanças do condomínio.

Conhecer os passos legais e as soluções disponíveis para resolver essas situações ajuda a evitar que problemas administrativos se agravem e permite que os condôminos tomem decisões informadas para proteger seus direitos.