Entre maio de 2024 e junho deste ano, São Paulo registrou o lançamento de 119,8 mil apartamentos, uma média de 328 unidades por dia, segundo dados do Secovi-SP. Os números refletem uma transformação no mercado: 83% dos apartamentos lançados em 2024 tinham até 45 metros quadrados, os chamados apartamentos compactos, e 22% não passavam de 30 metros quadrados.

Esse fenômeno responde a mudanças no perfil dos moradores urbanos. Para jovens profissionais, casais sem filhos, idosos e investidores, os apartamentos pequenos se tornaram alternativa viável em um cenário em que a localização e a praticidade pesam mais que metragem.

O que são apartamentos compactos?

Apartamentos compactos são imóveis com metragem entre 20 e 45 metros quadrados, projetados com foco em funcionalidade e máximo aproveitamento do espaço.

Esse modelo de moradia se mostra especialmente adequado para solteiros e casais sem filhos que valorizam localização central, profissionais em início de carreira que buscam o primeiro imóvel próprio, e pessoas que passam a maior parte do tempo trabalhando ou viajando.

Também atende bem estudantes universitários, idosos que querem reduzir tarefas domésticas e investidores interessados em imóveis para locação, já que a demanda por essas unidades se mantém constante nas grandes cidades.

Quais são as principais características de apartamentos compactos?

A planta aberta define esses imóveis, permitindo que um ambiente cumpra múltiplas funções. Uma mesa serve para refeições e trabalho, enquanto um sofá-cama transforma a sala em quarto. A verticalização do espaço também se destaca: prateleiras do chão ao teto, camas suspensas e armários embutidos aproveitam cada centímetro disponível.

A marcenaria planejada se torna elemento indispensável para maximizar a funcionalidade, transformando cantos em soluções de armazenamento. Além disso, a infraestrutura compartilhada assume papel central: lavanderia coletiva substitui a área de serviço, espaço gourmet complementa a cozinha pequena, e o coworking funciona como extensão do home office.

Vantagens de morar em um apartamento compacto

A localização privilegiada aparece como principal vantagem. O valor menor permite morar em bairros centrais que seriam inacessíveis com um imóvel maior. A praticidade na manutenção também se destaca, já que, com menos espaço para limpar, menos tempo é necessário para as tarefas domésticas. Reformas e reparos também custam menos, representando uma economia considerável ao longo dos anos.

Outra vantagem que não passa despercebida refere-se aos custos mensais com condomínio e IPTU, que tendem a ser mais baixos, mesmo em empreendimentos com infraestrutura de lazer.

Para os investidores, a liquidez desses imóveis é um dos principais atrativos. Seja por meio de aluguéis residenciais ou de locações de curto prazo, a demanda é consistente, garantindo uma fonte segura de renda extra.

Desvantagens que você precisa considerar

A limitação de espaço pode se tornar um desafio para quem possui muitos pertences ou recebe visitas com frequência. Famílias com crianças ou pets grandes encontram dificuldades em se adequar, e não fazem parte do perfil indicado para esses estabelecimentos. O ruído urbano também merece atenção, já que esses imóveis geralmente se localizam em áreas densamente povoadas e próximas a vias movimentadas.

Para situações com mais de um morador, a falta de privacidade dentro do apartamento pode gerar desconforto. Sem divisórias, atividades simultâneas como assistir televisão e trabalhar podem conflitar e gerar embates.

Além disso, a ausência de espaço para armazenamento força uma mudança no estilo de consumo, exigindo um minimalismo nem sempre natural.

Quem mais procura apartamentos compactos?

A maior parte dos moradores é composta por jovens solteiros que vivem sozinhos. Casais jovens e recém-casados também integram esse público, priorizando experiências em vez de acumular bens.

Idosos buscam praticidade e segurança, trocando casas grandes por apartamentos menores em locais bem servidos. Já investidores enxergam oportunidade de rentabilidade, considerando a grande procura para locação.

Como organizar e aproveitar melhor o espaço

A organização de um apartamento pequeno demanda planejamento que muitas vezes requer o olhar de um arquiteto ou designer, que podem auxiliar a identificar o potencial da planta, criando soluções sob medida.

Na cozinha, aproveitar paredes e teto com armários planejados se torna indispensável. Móveis multifuncionais, como mesas retráteis e camas com gavetas, também facilitam, maximizando a funcionalidade sem comprometer a circulação.

O ideal é investir no conceito "menos é mais". Cada objeto precisa ter função clara e, preferencialmente, múltiplos usos. Espelhos ampliam visualmente o ambiente, enquanto cores claras e iluminação natural contribuem para sensação de amplitude.

Quanto custam os apartamentos compactos

De acordo com o Índice FipeZAP, os preços de venda dos imóveis residenciais no Brasil subiram 0,74% em maio de 2024, alcançando uma média de R$ 8,9 mil por metro quadrado. Entre as tipologias, os compactos se destacam: unidades de até um dormitório tiveram alta de 0,89%, atingindo R$ 10,6 mil/m², valor superior ao de apartamentos maiores.

Esse desempenho reforça a atratividade dos imóveis pequenos, tanto para quem busca moradia quanto para investidores. Ainda em abril de 2024, o retorno médio do aluguel residencial dos compactos chegou a 6,57% ao ano, superando a taxa de juros real calculada pelo FipeZAP (6,41%).

Além disso, em 2024, programas como o Minha Casa Minha Vida responderam por mais de 60% dos lançamentos, segundo o Secovi-SP, oferecendo condições facilitadas via FGTS e ampliando o acesso à compra, mesmo em um cenário de juros elevados.

Diferença entre apartamento compacto, studio e kitnet

Embora usados como sinônimos, apartamento compacto, studio e kitnet apresentam diferenças práticas que impactam preço e estilo de vida. O termo "compacto" é mais abrangente e refere-se principalmente ao tamanho reduzido, entre 20 e 45 metros quadrados. Esses imóveis geralmente estão em edifícios novos com lavanderia compartilhada, academia e coworking.

O studio representa um tipo específico de apartamento compacto em que a integração é total. Sala, quarto e cozinha formam um ambiente único, sem paredes divisórias, mantendo apenas o banheiro isolado. Costumam ter acabamentos modernos e layouts planejados para otimizar cada metro quadrado.

Já a kitnet, embora também seja um cômodo único, pertence a uma geração anterior de imóveis. Encontrada principalmente em edifícios mais antigos, oferece menos infraestrutura no condomínio e acabamentos mais simples. Entretanto, seu custo de aquisição e aluguel costuma menor que o de studios equivalentes, o que ainda a mantém como alternativa para quem busca o primeiro imóvel próprio ou alugado.