As áreas comuns de um condomínio, apesar de estarem disponíveis para o uso de todos os moradores, demandam uma série de cuidados e responsabilidades que nem sempre são claras. Desde o salão de festas até a piscina, passando por academias, playgrounds e até espaços para animais de estimação, esses locais exigem regulamentação específica para garantir o bom funcionamento e o respeito entre os condôminos. Mas, quem paga por essa manutenção? Quem define as regras de uso? E como a legislação brasileira e a convenção condominial orientam esses aspectos? Essas questões são essenciais para garantir uma convivência harmoniosa e evitar conflitos.

Entre as áreas comuns mais frequentes encontradas nos condomínios estão: salões de festas, piscinas, academias, quadras esportivas, playgrounds, salões de jogos, garagens (quando não são de uso exclusivo de alguns moradores), elevadores, jardins, churrasqueiras e até espaços destinados a pets. Embora todos os moradores possam utilizar essas áreas, seu uso é regulado por regras específicas, que podem variar de acordo com a convenção do condomínio.

A convenção condominial é o principal documento que define as regras para o uso dessas áreas, e é elaborada e aprovada pelos condôminos em assembleia. O documento estipula, por exemplo, quem pode utilizar as áreas comuns, horários de funcionamento, reservas e até as condições para a realização de eventos.

Já o Código Civil brasileiro, no artigo 1.335, complementa, ao afirmar que o uso das partes comuns do edifício será feito de modo que não prejudique a segurança, salubridade e sossego dos outros condôminos. Além disso, ele também determina que as despesas com as áreas comuns devem ser rateadas entre os condôminos, na proporção das suas frações ideais, ou seja, de acordo com o valor da unidade que cada um possui no condomínio.

A manutenção dessas áreas é responsabilidade do condomínio, ou seja, do conjunto de moradores, e é paga por meio da taxa de condomínio, que todos devem quitar mensalmente. Esse valor é utilizado para cobrir não só a manutenção e conservação dos espaços, como também para eventuais melhorias e reparos necessários.

Cabe ao síndico, ou administrador contratado, garantir que esses espaços estejam sempre em bom estado, seja realizando serviços regulares de limpeza, jardinagem, ou reformas estruturais. O síndico também tem a função de fiscalizar o cumprimento das normas de convivência, sendo o responsável por aplicar eventuais penalidades quando há infração.

De acordo com o Código Civil, qualquer alteração nas áreas comuns, como construção de novas estruturas ou mudanças significativas, só pode ocorrer com a aprovação da maioria qualificada – ou seja, dois terços dos condôminos em assembleia. Além disso, a convenção pode definir ainda outras regras, como o tempo máximo para uso de determinados espaços (como a churrasqueira, por exemplo), a necessidade de reserva para a utilização de certos ambientes, e as consequências para quem descumprir as normas, como multas e advertências.

A convenção do condomínio também regulamenta questões que envolvem segurança, como o uso de sistemas de câmeras de vigilância nas áreas comuns e o controle de acesso de visitantes. O regimento interno, por sua vez, traz regras mais detalhadas sobre comportamentos esperados nos espaços compartilhados, desde o uso adequado de aparelhos nas academias até o comportamento no salão de festas ou nas áreas externas.

Responsabilidades e consequências de não seguir as regras

Apesar de serem espaços coletivos, as áreas comuns devem ser usadas com responsabilidade para garantir o bem-estar de todos. Quem causar danos às áreas comuns será responsável pela reparação dos mesmos, seja um dano físico como um mobiliário quebrado ou um desgaste excessivo de algum ambiente. O descumprimento das regras estabelecidas pela convenção ou pelo regimento interno também pode acarretar penalidades, como advertências, multas e, em casos mais graves, até a proibição de uso desses espaços.

Em relação à manutenção, cabe ressaltar que a responsabilidade por manter as áreas comuns em bom estado não é dos moradores individualmente, mas do condomínio como um todo. Por isso, qualquer situação de deterioração ou falta de cuidado nos ambientes compartilhados deve ser reportada à administração para que as providências sejam tomadas. O síndico, que tem o dever de zelar pela boa convivência e pelo bom estado do prédio, deve assegurar que as normas do condomínio sejam cumpridas e, sempre que necessário, convocar assembleias para esclarecer dúvidas ou modificar regras.

De modo geral, as áreas comuns em um condomínio são essenciais para a convivência e o lazer dos moradores, mas sua boa utilização depende de um esforço coletivo para respeitar as normas estabelecidas. Conhecer as responsabilidades de cada um, além das orientações da convenção condominial e do Código Civil, é fundamental para manter o ambiente organizado, seguro e agradável para todos.