A transferência de um imóvel ocorre quando a posse e a propriedade do bem mudam de dono, seja por venda, doação, herança ou outros meios legais. Esse processo exige uma série de etapas burocráticas para garantir a validade jurídica da transação. Sem o registro em cartório, o novo proprietário não tem direitos plenos sobre o imóvel, mesmo que tenha pago por ele.

Passo a passo da transferência de imóvel

1. Verificação da documentação

Antes de iniciar a transferência, é essencial verificar se o imóvel está regularizado. Isso inclui a análise da matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis, que comprova a propriedade e indica possíveis pendências, como dívidas, restrições judiciais ou ações de inventário.

Além disso, vendedor e comprador devem apresentar documentos pessoais, como RG, CPF e certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais. Se um dos envolvidos for casado, o cônjuge também deve assinar a transação, salvo em regimes de separação total de bens. No caso de heranças, todos os herdeiros precisam estar de acordo e apresentar a documentação exigida para a transferência. Empresas que compram ou vendem imóveis devem fornecer o contrato social e a documentação dos representantes legais.

2. Pagamento de impostos e taxas

A transação envolve o pagamento de impostos, que variam conforme a modalidade de transferência:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): pago quando há compra e venda do imóvel. O valor varia conforme o município, geralmente entre 2% e 3% do valor venal ou da negociação, o que for maior. O comprador é o responsável pelo pagamento.
• ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação): aplicado em heranças e doações. A alíquota varia de 2% a 8%, dependendo do estado. O herdeiro ou donatário (quem recebe o imóvel) paga o tributo.
• Taxas cartorárias: envolvem o custo da escritura pública e do registro no Cartório de Registro de Imóveis, que pode chegar a alguns milhares de reais, conforme o valor do imóvel e a tabela estadual.

3. Escritura pública ou contrato particular

Se o imóvel vale mais de 30 salários mínimos, a transação deve ser formalizada em cartório por meio de uma escritura pública. No caso de valores inferiores, um contrato particular assinado entre as partes pode ser suficiente.

Já em financiamentos imobiliários, o banco emite um instrumento particular com força de escritura pública, registrado diretamente no cartório.

4. Registro da transferência

Após a assinatura da escritura, o documento deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para efetivar a transferência. Esse passo é fundamental, pois sem o registro, a propriedade legal do imóvel não muda, mesmo que o pagamento já tenha sido feito.

O prazo para o cartório concluir a transferência varia, mas costuma levar de 15 a 30 dias.

Modalidades de transferência de imóveis

A transferência de um imóvel pode ocorrer de diferentes formas, dependendo do tipo de negociação:

• Compra e venda: a forma mais comum, em que há pagamento direto entre comprador e vendedor.
• Doação: transferência gratuita do imóvel para outra pessoa, sujeita ao pagamento do ITCMD.
• Herança: a transferência ocorre após inventário e pagamento dos tributos.
• Usucapião: regulariza a posse de imóveis ocupados por longos períodos sem contestação do proprietário original.
• Permuta: troca de imóveis entre proprietários, com ou sem compensação financeira.

Quem deve arcar com os custos da transferência?

Os custos da transferência são geralmente divididos da seguinte forma:

• Comprador: paga ITBI, taxas cartorárias para escritura e registro.
• Vendedor: responsável por quitar eventuais débitos do imóvel, como IPTU atrasado.
• Herdeiro ou donatário: paga ITCMD em casos de herança ou doação.

Para evitar surpresas desagradáveis, especialistas recomendam que comprador e vendedor alinhem desde o início quem será responsável por cada custo envolvido na transferência. Isso inclui não apenas impostos e taxas cartorárias, mas também eventuais dívidas pendentes, como IPTU atrasado ou taxas de condomínio.

Sem um planejamento cuidadoso, a transferência pode se arrastar por meses ou até ser invalidada. O registro correto garante que o novo proprietário tenha, de fato, a posse legal do imóvel, sem riscos de disputas futuras.