Mais de 5 milhões de brasileiros vivem hoje em imóveis sem registro em cartório, conforme aponta um levantamento da Associação dos Notários e Registradores do Brasil, e grande parte dessas pessoas sequer imagina que possui apenas a posse do bem, não a propriedade em si.

Essa diferença pode parecer só um detalhe técnico, mas na prática pode levar à perda do imóvel, impedir financiamentos bancários e criar disputas judiciais intermináveis, especialmente na hora de passar o patrimônio para os herdeiros ou quando surge uma emergência financeira e o bem precisa servir como garantia.

O que é posse?

A posse acontece quando uma pessoa tem o controle físico de um imóvel e leva uma rotina como se fosse o dono, mesmo sem ter os papéis que provem isso oficialmente.

Por exemplo, quando você mora numa casa, paga as contas de água e luz, faz reformas e cuida do lugar, você está exercendo a posse. Até mesmo um inquilino tem a posse do imóvel enquanto está alugando.

Outro caso comum é quando alguém compra uma casa através de um contrato de gaveta, passa a morar no local, paga os impostos, mas nunca foi ao cartório formalizar a transferência. Essa pessoa tem apenas a posse, não a propriedade.

O que é propriedade?

Já a propriedade é o direito oficial e completo sobre um imóvel, que só existe quando se tem o registro no Cartório de Registro de Imóveis. É esse documento que diz, perante a lei, que você é o verdadeiro dono.

Com a propriedade registrada, é possível fazer praticamente todas as transações com o imóvel, como vender, alugar, usar como garantia num empréstimo, doar para os filhos ou deixar de herança.

E o mais importante é que ninguém pode questionar se o imóvel é seu, porque está tudo documentado e registrado conforme a lei exige.

Qual é a diferença entre posse e propriedade?

A diferença entre posse e propriedade está na forma como cada uma existe perante a lei. A posse acontece quando alguém usa o imóvel de fato, morando, cuidando e agindo como dono. Já a propriedade só existe quando há o registro do imóvel no cartório, que é o documento oficial reconhecido pela justiça.

Um cenário muito comum no Brasil ilustra bem essa diferença: famílias que moram há gerações em casas compradas informalmente, pagam IPTU religiosamente e até fazem reformas, mas nunca providenciaram a escritura do imóvel.

Essas pessoas têm apenas a posse, enquanto quem aparece como dono no cartório mantém todos os direitos do proprietário, mesmo que nunca tenha pisado no local.

Quais são os direitos que apenas o proprietário tem?

Os direitos do proprietário vão muito além de simplesmente morar no imóvel. Só quem tem a propriedade registrada pode realizar uma compra e venda de imóvel de forma segura e legal, por exemplo.

Também é exclusividade do proprietário usar o imóvel como garantia para conseguir empréstimos bancários, fazer doações formais ou criar outros direitos sobre o bem, como dar usufruto para alguém.

Além disso, apenas o proprietário pode entrar na justiça para tirar invasores do imóvel ou passar o bem para os herdeiros sem dor de cabeça.

Qual é a importância do registro do imóvel?

O registro do imóvel é como se fosse a certidão de nascimento de uma propriedade. Sem ele, mesmo que você tenha pago pelo imóvel e tenha a escritura em mãos, você ainda não é oficialmente o dono perante a lei.

Quando a escritura é registrada no cartório, qualquer pessoa pode verificar quem é o verdadeiro proprietário. Isso evita fraudes, como alguém vender o mesmo imóvel para várias pessoas diferentes.

Além disso, o registro mostra se existem dívidas, penhoras ou outros problemas relacionados ao imóvel, dando segurança para quem está comprando.

O que é um contrato de gaveta?

O famoso contrato de gaveta é aquele documento particular de compra e venda feito entre o vendedor e o comprador, sem passar pelo cartório. Muitas pessoas acham que esse papel é suficiente para ser dono, mas não é.

Esse tipo de contrato até prova que houve uma negociação e transfere a posse do imóvel. No entanto, quando o valor da casa ultrapassa trinta salários mínimos, a lei exige escritura pública para transferir a propriedade.

O grande problema é que com apenas o contrato de gaveta, o vendedor continua sendo o dono oficial. Ele pode vender a mesma casa para outra pessoa, o imóvel pode ser tomado por dívidas dele, ou os herdeiros podem aparecer no futuro querendo a casa de volta.

Usucapião: quando a posse pode virar propriedade?

O usucapião é uma forma legal de transformar a posse em propriedade quando alguém ocupa um imóvel por muito tempo de forma tranquila, sem oposição do dono original.

Os prazos variam conforme o caso. Para imóveis urbanos pequenos, de até 250 metros quadrados usados para moradia, o prazo é de cinco anos. Em outras situações, pode ser de dez ou quinze anos.

Para conseguir o usucapião, é necessário provar que ocupou o imóvel durante todo esse tempo. Sendo assim, vale juntar contas antigas de água e luz, comprovantes de pagamento de IPTU, fotos de diferentes épocas e testemunhas que confirmem a versão. O processo pode ser feito na justiça ou direto no cartório, dependendo do caso.

Por que ter apenas a posse é arriscado?

Viver apenas com o direito de posse sem buscar a regularização de imóvel é como andar numa corda bamba. O primeiro problema é que os bancos não aceitam imóvel sem registro como garantia. Ou seja, se você precisar de um empréstimo urgente, não vai conseguir usar sua casa.

Além disso, o proprietário registrado ou os herdeiros dele podem aparecer a qualquer momento reivindicando o imóvel. E no futuro, seus filhos podem ter uma dificuldade enorme para receber a herança.

Por isso, mesmo que a posse tenha alguma proteção legal, ela nunca vai dar a mesma segurança que a propriedade registrada. Vale a pena investir na regularização, seja através de escritura e registro ou, quando possível, através do processo de usucapião.