O reajuste do aluguel é um tema que gera dúvidas tanto para inquilinos quanto para proprietários. No Brasil, essa atualização de valor é regulamentada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e deve seguir critérios definidos no contrato de locação.

O reajuste ocorre anualmente e pode ser calculado com base em índices de inflação, como o IGP-M, IPCA ou INPC. No entanto, o aumento precisa respeitar o percentual estabelecido pelo índice escolhido, garantindo previsibilidade e evitando abusos.

Veja como funciona o reajuste de aluguel e os cuidados que inquilinos e proprietários devem ter.

Como funciona o reajuste do aluguel?

1. Periodicidade
O reajuste pode ser aplicado uma vez por ano, geralmente na data de aniversário do contrato, desde que esteja previsto no documento, ou seja, negociado entre as partes.

2. Índices de correção
O contrato deve especificar qual índice será utilizado para o reajuste. Os mais comuns são:

• IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), historicamente utilizado no mercado imobiliário;
• IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que mede a inflação oficial do Brasil;
• INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), mais utilizado para reajustes salariais.

Se o contrato não definir um índice, o reajuste pode ser negociado entre locador e inquilino.

3. Aviso prévio
O proprietário deve notificar o inquilino com pelo menos 30 dias de antecedência antes da aplicação do novo valor. O aviso deve informar a justificativa do reajuste com base no índice escolhido.

4. Limites e regras do reajuste
O aumento do aluguel não pode ultrapassar o percentual determinado pelo índice definido no contrato. Caso contrário, o inquilino pode contestar o reajuste.

Quando o reajuste pode ser maior do que o índice?

Se o valor do aluguel estiver muito abaixo do mercado, o locador pode propor um reajuste por diferença de mercado. No entanto, essa alteração deve ser justificada e negociada entre as partes. Se não houver acordo, a questão pode ser levada à Justiça.

Qual índice usar no reajuste do aluguel?

A escolha do índice de correção do aluguel deve ser feita no momento da assinatura do contrato. Cada índice tem características próprias, e a decisão impacta tanto o inquilino quanto o proprietário. Veja os principais:

• IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado)
  Prós: Foi amplamente utilizado no setor imobiliário por acompanhar a variação dos preços no mercado.
  Contras: sofre forte influência do câmbio e dos preços no atacado, podendo ter oscilações bruscas e descoladas da inflação real do consumidor. Em momentos de alta volatilidade, pode resultar em aumentos excessivos.

• IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo)
  Prós: Mede a inflação oficial do Brasil e reflete o custo de vida da população, tornando o reajuste mais previsível e equilibrado.
  Contras: Costuma ser menor que o IGP-M, o que pode reduzir os ganhos do proprietário ao longo do tempo.

• INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor)
  Prós: Acompanha a variação dos preços para famílias de renda mais baixa, sendo menos volátil e proporcionando reajustes mais estáveis.
  Contras: Como tende a ser menor que os outros índices, pode não compensar a valorização do imóvel no longo prazo.

A escolha do índice deve levar em conta o equilíbrio entre previsibilidade para o inquilino e proteção contra perdas inflacionárias para o proprietário.

O que acontece se o reajuste não for definido no contrato?

Se o contrato não estipular um índice de correção e as partes não chegarem a um consenso, o reajuste pode ser discutido judicialmente. Isso ocorre, por exemplo, quando um proprietário deseja aplicar um aumento superior à inflação e o inquilino contesta.

Cuidados ao negociar o reajuste

• Para inquilinos: sempre verifique se o índice de reajuste está previsto no contrato antes de assinar o documento. Caso o aumento pareça abusivo, vale negociar ou buscar apoio jurídico.
• Para proprietários: aplicar o reajuste corretamente evita conflitos e problemas legais, garantindo segurança na relação locatícia.

O reajuste do aluguel é uma prática legal e necessária para manter o equilíbrio financeiro da locação. No entanto, tanto locadores quanto inquilinos devem estar atentos às regras da Lei do Inquilinato, garantindo que o processo seja justo e transparente.