A escassez de terrenos e a demanda de empresas por espaços exclusivos levaram à entrega de edifícios corporativos menores na zona centralizada de São Paulo nos últimos dois anos, segundo levantamento da consultoria Binswanger Brazil divulgado com exclusividade pela EXAME.

A zona centralizada concentra as regiões da cidade com infraestrutura consolidada, maior oferta de transporte público e ampla disponibilidade de serviços. Ela abrange as principais e mais tradicionais regiões da cidade, como avenidas Faria Lima, Juscelino Kubitschek e Paulista.

Já a Zona Descentralizada concentra as regiões de urbanização mais recente, onde o transporte público ainda está em expansão e a oferta de serviços ainda está crescendo. Exemplos dessa expansão incluem a Linha Lilás, que passa pelo perímetro da Zona Descentralizada, além do Monotrilho e da futura Linha Laranja, que irão atender algumas dessas regiões.

Nessa região, é comum o desenvolvimento de complexos multiúso, como o Parque da Cidade, na Chucri Zaidan, e Rochaverá, entre os shoppings Morumbi e Market Place.

Regiões nobres impõem limites à escala

Entre 2023 e 2024, a média de área bruta locável (ABL) dos prédios entregues na Zona Centralizada foi de 9.094 metros quadrados, volume 42% inferior ao registrado no período entre 2020 e 2022, quando os empreendimentos tinham, em média, 15.656 metros quadrados.

Na Zona Descentralizada, por outro lado, os escritórios cresceram de tamanho. A média de área bruta locável foi de 27.288 metros quadrados entre 2023 e 2024, contra 21.640 metros quadrados de 2020 a 2022. O maior coeficiente de aproveitamento permitido nesses bairros também favorece construções de maior porte.

Parte desses imóveis passou a ser classificada como edifícios boutique, nome usado no mercado para descrever prédios de alto padrão, com arquitetura autoral e localizados em áreas consideradas premium.

Essas construções têm atraído, principalmente, empresas dos setores financeiro e de tecnologia, além de grandes bancas de advocacia, geralmente em regime monousuário ou com poucos inquilinos.

Entre os exemplos mapeados estão o JHA Corporate Boutique, na rua Iaiá, perto da avenida Faria Lima; o PNV Corporate Boutique, na mesma região, e o JMA Corporate Monteiro, na rua Henrique Monteiro, em Pinheiros.

No ano passado, a gestora de recursos da Engerform utilizou um fundo imobiliário para financiar, em parceria com a construtora Noah, a construção de três prédios de madeira com 10 mil metros quadrados de ABL em Pinheiros.

O aumento dos escritórios boutique também se explica pela dificuldade de reunir grandes terrenos em bairros como Itaim Bibi, Jardins e Pinheiros, onde o adensamento e a alta concorrência dificultam projetos maiores.

Embora o custo por metro quadrado desses prédios possa ser mais elevado que o de edifícios AAA convencionais, o menor tamanho das unidades torna o aluguel mais viável para empresas que buscam exclusividade sem abdicar da localização.