O mercado de locação residencial brasileiro movimenta bilhões anualmente e atrai cada vez mais investidores em busca de renda passiva. Porém, uma dúvida sempre aparece na hora de colocar o imóvel para alugar: vale a pena investir em uma reforma ou é melhor economizar esse dinheiro? A resposta não é tão simples quanto parece, já que envolve análise de mercado, perfil de inquilino e, principalmente, o retorno financeiro que essas melhorias podem trazer.

Projeções do mercado apontam que apartamentos reformados podem atingir uma valorização de 30%, especialmente em bairros onde inquilinos buscam imóveis prontos para morar. Mas atenção: esse retorno só acontece quando a reforma é pensada com a cabeça de investidor, não de morador, porque nem toda melhoria que você acharia incrível para sua casa vai necessariamente valorizar o aluguel.

Quanto custa reformar um apartamento antes de alugar

O custo da reforma de um apartamento pode variar bastante dependendo do tamanho do imóvel e do tipo de intervenção planejada. Projeções indicam valores entre R$ 800 e R$ 2.000 por metro quadrado, já incluindo materiais e mão de obra, embora esses números possam mudar conforme a região e o padrão desejado.

Para ter uma ideia mais clara, um apartamento de 60 metros quadrados precisaria de um investimento entre R$ 48 mil e R$ 120 mil para uma reforma completa. Parece muito dinheiro, mas reformas pontuais em áreas estratégicas como cozinha e banheiro podem reduzir significativamente esse valor e ainda assim trazer ótimos resultados para locação.

O importante é calcular se esse investimento vai realmente voltar para o seu bolso através de um aluguel maior. A regra geral usada por especialistas é não gastar mais que 15% do valor de mercado do imóvel na reforma, assim você mantém a rentabilidade do negócio.

Principais gastos: mão de obra, materiais e serviços especializados

A mão de obra em uma reforma costuma ser a parte mais pesada do orçamento, representando entre 40% e 50% do valor total da obra. É o caso de pedreiros, eletricistas, encanadores, pintores e outros profissionais que vão garantir que tudo seja feito com segurança e qualidade – e acredite, economizar nessa parte pode sair muito mais caro depois.

Os materiais de construção formam outra fatia considerável do investimento, e aqui mora uma pegadinha importante para investidores. Um porcelanato importado pode custar cinco vezes mais que um piso cerâmico nacional de boa qualidade, mas será que o inquilino vai pagar R$ 500 a mais de aluguel por causa disso? Provavelmente não, então escolha materiais duráveis e bonitos, mas sem exageros desnecessários.

Serviços especializados merecem um capítulo à parte no seu planejamento financeiro. Projeto arquitetônico, instalação de ar-condicionado, automação residencial básica e impermeabilização podem não estar no orçamento inicial, mas frequentemente se mostram necessários durante a obra e fazem diferença na hora de alugar o imóvel por um valor mais alto.

Projeto, planejamento e prazos: como organizar o cronograma

O planejamento da reforma de um apartamento começa bem antes de quebrar a primeira parede, com uma análise honesta sobre quem você quer atrair como inquilino. Um executivo solteiro tem necessidades diferentes de uma família com crianças, e entender isso evita gastar dinheiro com melhorias que não agregam valor para seu público-alvo específico.

Um cronograma realista prevê entre 60 e 120 dias para uma reforma completa, começando pela parte mais barulhenta e bagunçada (demolições e infraestrutura) e terminando com os acabamentos que vão dar personalidade ao espaço. Mas prepare-se: atrasos acontecem em praticamente todas as obras, então adicione uma margem de segurança ao planejar quando o imóvel estará disponível para locação.

Sustentabilidade e eficiência energética: vale o investimento?

Investir em sustentabilidade pode parecer algo da moda, mas inquilinos cada vez mais procuram imóveis com contas de luz e água mais baixas. Sistemas de aquecimento solar, lâmpadas LED em todos os ambientes e torneiras com temporizador não são apenas "verdes" – são argumentos concretos para justificar um aluguel mais alto.

O investimento inicial em tecnologias sustentáveis realmente é maior que em soluções convencionais, mas o retorno vem de duas formas. Primeiro, você consegue pedir um aluguel maior porque o inquilino sabe que vai economizar nas contas mensais; segundo, esse tipo de imóvel atrai locatários mais conscientes e engajados com a causa, podendo reduzir a rotatividade.

Licenças, autorizações e a importância do ART e RRT

Reformar apartamento em condomínio não é igual a reformar uma casa, já que você precisa da aprovação do síndico e de documentação técnica específica. A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) são documentos obrigatórios que provam que um engenheiro ou arquiteto está supervisionando a obra e garantindo que nada vai comprometer a estrutura do prédio.

Esses documentos não são apenas burocracia chata, eles protegem você juridicamente caso algo dê errado durante ou depois da reforma. A norma NBR 16.280:2015 da ABNT deixa claro que quase toda alteração em apartamento precisa ser comunicada ao síndico, exceto coisas simples como pintura, troca de fechaduras ou substituição de piso similar.

Tenha em mente que o síndico pode embargar sua obra se você não apresentar a documentação correta, e isso significa prejuízo na certa. Sendo assim, é melhor gastar um pouco mais com a documentação adequada do que ter que parar tudo no meio do caminho e ainda pagar multa para o condomínio.

Quando contratar um engenheiro para a reforma

A contratação de um engenheiro se torna obrigatória quando você pretende mexer em estruturas, modificar instalações elétricas ou hidráulicas principais, ou simplesmente quando o condomínio exige. Mas mesmo quando não é obrigatório, ter um profissional técnico acompanhando a obra pode ser um excelente investimento que se paga através da economia de materiais e redução de retrabalhos.

O engenheiro coordena os diferentes profissionais, escolhe materiais adequados, dimensiona corretamente as instalações e garante que tudo seja feito dentro do prazo. O custo desse profissional geralmente fica entre 5% e 10% do valor total da obra, mas a economia que ele gera frequentemente supera esse investimento.

Cuidados com instalações elétricas e hidráulicas

As instalações elétricas e hidráulicas são o tipo de coisa que ninguém vê, mas todo mundo sente quando dá problema. Apartamentos antigos com fiação de alumínio ou tubulações de ferro precisam urgentemente de modernização, porque uma pane elétrica ou um vazamento depois que o inquilino já está morando pode virar uma dor de cabeça gigantesca e cara.

A troca completa da fiação elétrica é praticamente obrigatória em imóveis com mais de 20 anos, considerando que hoje se usam muito mais equipamentos eletrônicos que antigamente. Já nas instalações hidráulicas, substituir tubos antigos por PVC ou PPR modernos previne vazamentos futuros e aquele pesadelo de todo proprietário: infiltração no apartamento do vizinho de baixo.

Prepare-se para imprevistos e contingências

Por melhor que seja seu planejamento de reforma, surpresas vão aparecer. Aquela parede que você achava que era só derrubar pode esconder uma viga estrutural, ou o piso antigo pode estar escondendo uma infiltração que ninguém imaginava existir.

Considerando isso, especialistas recomendam guardar entre 10% e 20% do orçamento total para as surpresas desagradáveis, porque parar uma obra no meio por falta de dinheiro é a pior coisa que pode acontecer. Além do prejuízo financeiro, você ainda tem que lidar com a bagunça, a pressão do condomínio e o atraso para começar a receber o aluguel.

Em quais reformas investir para valorizar o imóvel

Nem toda reforma traz o mesmo retorno financeiro, e entender onde investir seu dinheiro faz a diferença entre um apartamento que aluga rápido por um bom valor e outro que fica meses vazio.

1. Mudanças e atualizações estruturais

Integrar cozinha e sala criando aquele conceito americano tão procurado atualmente pode valorizar consideravelmente o aluguel, especialmente em apartamentos menores onde cada metro quadrado importa. Transformar quartos obsoletos em home office ou criar suítes através da incorporação de banheiros também são mudanças estruturais que aumentam muito o interesse dos inquilinos modernos.

2. Pinturas e revestimentos

Uma pintura nova com cores neutras e contemporâneas é provavelmente o investimento com melhor custo-benefício para quem quer reformar um apartamento sem gastar uma fortuna. Trocar revestimentos em pontos estratégicos como o backsplash da cozinha ou a parede da TV também cria impacto visual importante sem necessariamente quebrar o orçamento.

3. Mobiliário e eletrodomésticos

Apartamentos mobiliados conseguem aluguéis maiores, especialmente em regiões com muitos executivos, estudantes ou profissionais em mudança temporária. Móveis planejados que otimizam espaços pequenos e eletrodomésticos eficientes são investimentos que se pagam rapidamente através do valor adicional no aluguel mensal.

4. Transformações completas para atrair o mercado

Algumas vezes vale a pena repensar completamente o apartamento, especialmente quando a planta original está muito defasada para os padrões atuais. Criar conceitos modernos como área gourmet na varanda, closets integrados ou infraestrutura completa para home office pode transformar um imóvel encalhado em um sucesso de locação.

Benefício extra: possibilidade de valorização do imóvel no aluguel

Além do óbvio aumento no valor do aluguel, apartamentos bem reformados atraem um perfil de inquilino mais qualificado, podendo ser disputado por aqueles que pagam em dia, cuidam bem do imóvel e ficam mais tempo. Isso significa menos dor de cabeça com inadimplência, menos gastos com manutenção e menos períodos de vacância entre um contrato e outro.

E a valorização não para por aí: mesmo que hoje seu foco seja alugar, um imóvel reformado também vale mais na hora da venda. Ou seja, você ganha duas vezes – primeiro com aluguéis maiores durante anos, depois com um patrimônio mais valioso caso decida vender, tornando a reforma um investimento estratégico sob qualquer perspectiva.