Seth Jones, 36, passou anos comprando imóveis para aluguel com um objetivo claro: chegar a 100 propriedades e viver da renda passiva do setor. Mas, após uma década no jogo, ele tomou uma decisão inesperada: vendeu tudo e tirou seu dinheiro do mercado imobiliário.

Entre 2019 e 2023, Jones se desfez de seus 10 imóveis e colocou os recursos em ativos líquidos, como ações e ouro. A mudança o livrou da burocracia e dos riscos da gestão de propriedades.

"A diferença na minha cabeça é enorme. Não tem mais telefone tocando de madrugada, nem preocupação com alguém se machucando em um dos meus imóveis", disse ele ao site americano Business Insider.

A estratégia por trás da compra e venda de imóveis

Jones começou no setor imobiliário em 2015, após trabalhar como corretor de hipotecas. Ele seguiu uma regra simples ao avaliar imóveis: o aluguel mensal precisava ser, no mínimo, 1% do valor do imóvel.

"Se um imóvel custa US$ 200 mil, ele precisa render US$ 2 mil por mês de aluguel. Se não, não vale o investimento", explica.

Seguindo esse modelo, Jones cresceu rápido. Em 2018, abriu sua própria corretora de hipotecas, aumentando sua capacidade de compra. No ano seguinte, começou a investir fora da Flórida, preocupado com os riscos de furacões.

Sua última aquisição foi em fevereiro de 2020, um imóvel de US$ 138 mil na Carolina do Sul. Logo depois, veio a pandemia — e ele percebeu que era hora de sair do mercado.

A bolha imobiliária da pandemia foi o sinal de alerta

Antes da Covid-19, investidores focavam no fluxo de caixa, comprando imóveis para alugar. Mas Jones percebeu que, de repente, o mercado começou a apostar apenas na valorização dos imóveis.

"Os fundamentos mudaram. Parecia mais especulação do que investimento sólido", diz.

Ele começou a vender. A casa que comprou por US$ 190 mil foi vendida por US$ 500 mil. No total, se desfez de dois imóveis em 2019, três em 2020, três em 2021, um em 2022 e um em 2023.

Com o dinheiro das vendas, Jones montou um portfólio diversificado, investindo num portfólio diversificado de ETFs. Eles são fundos de investimento negociados na bolsa, que funcionam como um "pacote" de ativos.

Em vez de investir diretamente em um imóvel ou em ações individuais, Seth Jones colocou seu dinheiro em ETFs diversificados, que incluem: ações de "empresas lucrativas", ouro, títulos do governo de longo prazo e de curto prazo.

"Tenho gente que me chama de idiota por sair do mercado imobiliário. Dizem que eu poderia ter ganho 10 vezes mais. Mas não me arrependo", afirma.