Fortaleza não apenas subiu alguns degraus no mercado imobiliário, ela mudou de patamar. A nova edição do Índice de Demanda Imobiliária (IDI) trouxe a confirmação do que o setor já intuía: a capital cearense destronou Curitiba e assumiu a liderança nacional de atratividade no segmento econômico, tornando-se hoje a cidade mais atraente do país para novos projetos.

A virada, porém, é mais profunda do que a troca de posições no ranking. Ela revela uma reconfiguração do mapa imobiliário brasileiro. Fortaleza sempre teve força no segmento de renda familiar entre R$ 2 mil e R$ 12 mil, mas agora atua como motor nacional.

O IDI mostra que a cidade lidera no padrão econômico, impulsionada por maior liquidez e redução da oferta de usados. Menos estoque no mercado secundário significa uma leitura simples de que o que é lançado vende, e rápido. Parte dessa aceleração vem das mudanças no Minha Casa, Minha Vida desde 2023, que tornaram o financiamento mais acessível no Norte e no Nordeste.

José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), uma das entidades responsáveis pelo IDI, observa que as mudanças recentes facilitaram a aprovação de famílias com menor renda e mais informalidade.

Antes, era comum que os governos da região devolvessem parte do recurso do programa por falta de compradores aptos. "Agora, as pessoas começaram a ter condições de compra, e os recursos são utilizados integralmente. As empresas também começam a crescer mais do que as de outros estados, por terem mais mercado", diz Martins.

Os números do mercado secundário também confirmam uma virada. Segundo o Índice FipeZAP, as vendas de usados aceleram de forma contínua desde 2023 e atingiram em 2025 o melhor desempenho recente, com alta de 13,4%, ante crescimento de 8,4% em 2024 e de 6,8% em 2023. Em sentido inverso, a curva do aluguel despencou após o pico de 28,6% em 2022 para 10,8% neste ano.

O levantamento mostra, ainda, que cresceu o interesse por unidades de até 50 metros quadrados (de 11% para 20%) e por apartamentos de dois quartos (de 29% para 37%), tendência que redesenha o perfil dos futuros lançamentos.

"Fortaleza ganhou destaque nacional no mercado imobiliário, impulsionada por investimentos privados e pelo avanço simultâneo do Minha Casa, Minha Vida, e pelo Entrada Moradia. O programa regional teve início em junho do ano passado e, até outubro deste ano, já somava mais de 6.000 contratos assinados com a Caixa Econômica Federal", afirma Adriana Neves, segunda vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Ceará (Creci-CE).

A executiva projeta que a capital cearense pode encerrar 2025 com um Valor Geral de Vendas (VGV) próximo, ou até acima, de R$ 1 bilhão. "É um dinamismo que se espalha por todos os perfis de moradia."

O IDI também mostrou Fortaleza na quarta posição nacional nos imóveis acima de R$ 811.400, atrás apenas de São Paulo, Goiânia e Recife, um salto que revela um segundo ciclo de expansão ocorrendo em paralelo ao crescimento de moradia econômica.

No alto padrão, a construtora Dasart esperava um 2025 mais lento por causa dos juros altos. Mas o mercado ignorou a previsão, e a incorporadora conseguiu bater sua meta anual ainda no meio do ano.

O portfólio explica parte desse apetite. O Mansão Diogo, lançado recentemente e já em obras, soma VGV estimado em R$ 410 milhões. O Wave ­Beira Mar, vencedor do prêmio Americas Property Awards, adiciona cerca de R$ 300 milhões. A linha Next, com o Coronel Linhares e o DM210, reforça o avanço dos compactos premium. E o pipeline de 2026 projeta mais três lançamentos que somam R$ 370 milhões.

Os empreendimentos têm sido demandados por diferentes perfis de clientes, incluindo estrangeiros. "Tem o fortalezense em busca de upgrade, compradores de outras capitais e, mais recentemente, europeus — que chegam a 20% das compras em alguns projetos", afirma Vitor Frota, CEO da Dasart.

Segundo os especialistas, o câmbio favorável, a melhora da conectividade aérea, com novos voos que reforçam a proximidade de Fortaleza da Europa, e o apelo do litoral cearense como destino turístico e esportivo ajudam a explicar o fenômeno.

"Fortaleza também oferece uma excelente relação entre preço e qualidade, quando comparada a destinos como Balneário Camboriú e Rio de Janeiro. A revitalização da orla e a infraestrutura turística consolidada, somadas à localização estratégica, tornam a cidade muito atrativa para investidores nacionais e
estrangeiros", diz Peixoto Accyoli, CEO e presidente da rede de franquia imobiliária Re/Max Brasil.

Mas, se o presente é de expansão, o futuro dependerá de como a cidade reorganiza o próprio crescimento. O novo Plano Diretor de Fortaleza, cuja última revisão é de 2009, voltou a ser discutido com atraso de seis anos e pode ser votado ainda em 2025. A proposta prevê alturas que variam de 6 metros em áreas de interesse social até 95 metros em zonas consolidadas, como Aldeota, Meireles e Varjota.

O Creci defende a atualização, mas pede leituras mais técnicas. "O Plano define padrões que afetam diretamente o planejamento administrativo e o futuro da cidade", diz Adriana Neves.