O mercado imobiliário, quem diria, se manteve aquecido em 2025, mesmo com a Selic chegando ao maior patamar em 20 anos. “A concessão de crédito está em um nível tão alto quanto o de 2021”, diz Coriolano Lacerda, gerente de inteligência de mercado do Grupo OLX. Naquele ano, a taxa estava em 2%, e na faixa dos 5% no financiamento de imóveis. A reprise de desempenho em contextos tão diferentes se deve ao crédito via FGTS, que sustenta o programa Minha Casa, Minha Vida. O mercado de luxo também continua firme.

O crescimento acima do esperado do PIB nos últimos anos ajudou a manter a demanda por imóveis em alta. Somado a isso, está o baixo nível de desemprego no país. A taxa de desocupação chegou à mínima histórica de 5,6% no terceiro trimestre, segundo o IBGE. Para a classe média, o cenário mudou pouco em relação ao que a EXAME mostrou no especial sobre mercado imobiliário do ano passado.

A fatia da população que não se enquadra em programas habitacionais nem tem poder de compra para adquirir um imóvel de alto padrão continua dependente do aluguel. Nada barato, como mostra o índice FipeZAP, divulgado com exclusividade nesta edição: nos 12 meses até setembro, o valor do aluguel subiu 9,9%, acima da inflação de 5,2% do período, medida pelo IPCA. O valor de venda avançou 6,9%. O governo até tentou um novo modelo de crédito imobiliário para ampliar o acesso desse grupo. Será que agora vai?

Rio de Janeiro

O mercado imobiliário na capital fluminense não é de variações bruscas, e isso é prova de sua consistência, explica Coriolano Lacerda, gerente de pesquisa do OLX. Na venda de imóveis seminovos, o metro quadrado ficou, em média, 4,8% mais caro nos 12 meses até o último mês de setembro, aponta o FipeZAP. Houve uma aceleração em relação a um ano antes, quando a variação tinha sido de 2,7%. Ainda assim, ficou abaixo da média nacional e também da inflação no período, com a terceira menor variação entre as capitais analisadas.

As buscas são maiores nos bairros da zona sul, como Ipanema e ­Leblon, chegando à Barra da Tijuca e ao Recreio dos Bandeirantes. “Nessa região, a oferta é bastante heterogênea, passa por condomínios de casas, apartamentos gigantes e imóveis menores”, explica Lacerda. Nas zonas norte e oeste, são as moradias populares que aquecem o mercado, com destaque para a atuação da Cury e seus lançamentos pelo MCMV.

Já o preço médio de locação, no intervalo pesquisado, ficou bem acima da inflação. A variação foi de 10,1%, ante 8,5% um ano antes.

Belo Horizonte

A venda de imóveis usados em Belo Horizonte continua em pleno crescimento, mostram os dados do FipeZAP. Desde 2022, o mercado secundário para compra acelera, alcançando uma alta acumulada de 13,5% nos 12 meses até setembro de 2025. É quase o dobro da média nacional, de 6,9%. Taiane Martins, gerente de Inteligência de Mercado no Grupo OLX, explica que a demanda é puxada principalmente pela busca por imóveis no Belvedere, no centro-sul da capital mineira.

A região está deixando de ser tipicamente residencial, como na origem de sua verticalização, em 1988, para se tornar também um novo polo do comércio de luxo na região. Além disso, o bairro fica na divisa com Nova Lima, município da Grande BH que passa por um boom demográfico nas últimas décadas, atraindo demanda imobiliária de alto padrão.

A média salarial na cidade é a maior do Brasil, com renda de 6.929 reais por mês. Por outro lado, o aumento no valor de outorgas para construções em áreas mais extensas, estabelecido no plano diretor do ano passado, pode ter efeitos negativos nos próximos três anos e trazer desafios para o crescimento na região.

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Curitiba

Em 12 meses, o preço médio de venda em Curitiba subiu 11,1%, acima da média nacional, mas desacelerou em relação a 2024, com juros mais altos e crédito mais restrito. A cidade se destaca por lançamentos de alto padrão, em bairros como Batel, Água Verde e Ecoville. O segmento econômico tem menor presença na capital paranaense. Já o preço do aluguel desacelerou pelo terceiro ano seguido. “Os valores passaram por uma recomposição após a pandemia e agora se ajustaram”, diz Paula Reis, economista do Grupo OLX.

Goiânia

Goiânia registrou a maior desaceleração no preço médio de venda entre as cidades analisadas pelo FipeZAP. Em 12 meses, a variação foi de apenas 2,2%, quando, um ano antes, os preços subiram 14,8%. O preço médio do aluguel também desacelera desde 2023, quando chegou ao pico de 32,8% no intervalo de um ano. Até setembro deste ano, a variação foi de 9,7%. “Isso acontece após um ciclo hiperdinâmico de lançamentos. A cidade passa por normalização”, explica Coriolano Lacerda, gerente de Pesquisa e Inteligência de Mercado do Grupo OLX.

Manaus

A demanda em Manaus continua menos aquecida em relação ao restante do país, com o preço de venda avançando 7,4% nos últimos 12 meses. “O mercado manauara é sensível a ciclos econômicos. Depois da pandemia, a cidade viveu um crescimento de preços com queda dos juros e um ritmo menor de lançamentos, que pressionou o preço para cima em 2021 e 2022”, afirma Coriolano Lacerda, gerente de Pesquisa do Grupo OLX. Já o preço do aluguel subiu 5,1%, bem abaixo da média nacional, de 9,9%, sendo a única capital em linha com o IPCA, que teve variação positiva de 5,2% no mesmo período.

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Salvador

A primeira capital do Brasil ainda é pouco verticalizada. Os primeiros grandes edifícios de Salvador começaram a ser erguidos na década de 1940, com 20 anos de atraso em relação a outras metrópoles. Hoje, essas estruturas se multiplicam e dividem espaço com construções históricas e tombadas. É uma região hiperdemandada, como explica Coriolano Lacerda, gerente de Pesquisa do FipeZAP. “Tem demanda por toda a costa, da Barra até Lauro de Freitas. Para locação mais ainda, porque há interesse de pessoas de fora do país”, afirma.

Os preços de venda de imóveis seminovos na capital baiana cresceram 16,9% nos 12 meses até setembro passado. No mesmo perío­do, o valor de locação aumentou 17,2%, desacelerando em relação ao ano anterior. Ainda assim, está bem acima da média nacional, tanto em locação quanto em venda. No mês passado, a Câmara Municipal de Salvador aprovou um projeto de lei que afrouxa a legislação vigente até então e autoriza a construção de prédios com mais de 25 andares na orla da cidade.

Recife

O preço de venda de imóveis seminovos no Recife vem desacelerando desde 2022. Nos 12 meses até setembro, a alta foi de 4,7%, enquanto um ano antes havia sido de 7,5%. O valor de locação também cresceu menos, 13,4%, ante um avanço de 15,9% nos 12 meses anteriores.

O mercado de lançamentos traz uma fotografia diferente. A capital pernambucana é a terceira colocada no Índice de Demanda Imobiliária (IDI), que mede a atratividade das cidades para novos projetos. Recife é medalha de bronze no ranking de alto padrão, que considera renda familiar superior a 24.000 reais e imóveis a partir de 811.000 reais, ficando atrás de São Paulo e Goiânia. Construtoras da região têm investido nesse tipo de empreendimento, voltado para um cliente mais abastado.

No padrão econômico, a cidade ficou em quinto lugar no IDI. “Há uma demanda resiliente por habitações sociais no sul da cidade e na divisa com outros municípios”, diz Coriolano Lacerda, gerente de Pesquisa do FipeZAP.

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Porto Alegre

A escalada de preços dos aluguéis em Porto Alegre arrefeceu depois de três anos seguidos de aceleração. A variação de 9,4% nos 12 meses encerrados em setembro deste ano não é desprezível, mas contrasta e muito com a alta de 25,5% de um ano antes, período atípico em que enchentes deixaram parte da cidade em ruínas. Em termos de venda, não houve desaceleração. Os preços variaram 7,1%, ante alta de 6,3% um ano antes.

Das capitais monitoradas pelo FipeZAP, a gaúcha foi a única que registrou uma queda populacional. O último censo do IBGE aponta para uma retração de 0,04% em 2025. No levantamento, Porto Alegre tinha uma população de 1.338.794 pessoas e continua sendo uma das 12 capitais mais populosas do Brasil. O mercado imobiliário, por sua vez, costuma depender do crescimento da população para ir bem.

Em setembro passado, último dado do Sinduscon-RS, o estoque da cidade era de 4.694 imóveis, acima da média dos 12 meses (de 4.549). Já as vendas ficaram abaixo, com 277 unidades, enquanto a mediana é de 347.

Florianópolis

Quatro cidades catarinenses estão no “top 5” das localidades com o metro quadrado mais caro do Brasil, em termos de venda de imóveis residenciais. Florianópolis é uma delas. Em locação, a Ilha da Magia dispara na frente das outras capitais do sul. A cidade se vale de imóveis de luxo e alto luxo para se manter em destaque. De acordo com pesquisa da Brain, Florianópolis teve 447 lançamentos com esse perfil no primeiro semestre de 2025. No ano passado, foram 723, segundo o anuário DataZAP.

Por outro lado, a oferta de unidades econômicas, de até 700.000 reais, é escassa e representa pouco mais de 10% dos estoques, segundo outro levantamento da Brain. A disponibilidade de imóveis de luxo e superluxo, por sua vez, soma quase 20%.

De acordo com o FipeZAP, o preço de venda em Florianópolis subiu 8,5% no período de 12 meses até setembro. Foi a menor variação desde o início da pandemia, mas supera a média de crescimento nacional. Já o valor de locação avançou 10,7%, ganhando fôlego no período em relação ao ano anterior.

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