O novo modelo de crédito imobiliário em estudo pelo governo de Luiz Inácio Lula da Silva pode dobrar o volume de recursos disponíveis para o financiamento da casa própria, mantendo juros próximos aos atuais. A proposta amplia o direcionamento obrigatório dos depósitos de poupança pelos bancos para a concessão de crédito imobiliário, ao mesmo tempo em que libera um “bônus” no mesmo valor para uso livre durante o período de cinco anos.

A proposta está em fase final de elaboração, com a expectativa de que a regra seja publicada ainda este ano, mas entre em vigor apenas no primeiro trimestre de 2026. Estão envolvidos nas discussões os Ministérios da Fazenda e das Cidades, o Banco Central e a Caixa Econômica Federal.

Transição para menos dependência da caderneta de poupança

Com a redução no saldo da poupança, o objetivo é fazer uma transição suave para um modelo com menos dependência dos recursos da caderneta. Como a aplicação tem remuneração inferior a taxas de mercado, ela também permite a cobrança de juros mais baratos no crédito imobiliário.

A ideia é maximizar o uso do saldo da poupança disponível, incentivando o uso de outras fontes de recursos, sem encarecer o acesso ao crédito pela população.

Como funciona atualmente o direcionamento dos recursos?

Atualmente, os bancos são obrigados a direcionar 65% dos recursos captados via caderneta de poupança para a originação de financiamento habitacional. O Banco Central verifica o cumprimento da exigibilidade, comparando o saldo devedor da carteira de crédito imobiliário com o saldo da caderneta. Se o banco não cumprir a exigência, a diferença é recolhida e fica sujeita a uma remuneração punitiva.

No modelo em discussão, o crédito imobiliário originado destravaria o acesso do banco ao mesmo montante de recursos da poupança para uso livre por cinco anos. Após esse período, o banco precisaria conceder novo financiamento imobiliário para renovar o acesso. Esse mecanismo funcionaria como um multiplicador dos recursos da poupança, acelerando a concessão de crédito imobiliário pelos bancos.

Impacto no volume de crédito imobiliário

Simulações apontam que, com a mudança, a exigibilidade pode chegar a R$ 200 bilhões em dois anos, considerando a estabilidade da poupança descontada a inflação. Embora isso não signifique que todo esse montante será efetivamente transformado em crédito, ele aumenta as possibilidades de financiamento no setor habitacional.

Com a mudança, a poupança ficaria disponível para dar sustentação ao crédito imobiliário por cinco anos, e não mais pelo prazo total do financiamento. Os bancos terão que aumentar o uso de outras fontes mais caras como a LCI para conceder os empréstimos, mas o objetivo é manter as taxas de juros semelhantes às atuais.

Vantagens e desafios do novo modelo

Parte dos ganhos com a aplicação dos recursos da poupança em operações mais rentáveis pode ser usada como redutor da taxa do crédito imobiliário. No entanto, essa medida não será obrigatória, o que preocupa o setor da construção civil. Mesmo assim, os técnicos envolvidos acreditam que os incentivos do novo modelo serão suficientes para garantir a concessão de crédito imobiliário a taxas atrativas.

O governo brasileiro afirmou que monitorará o comportamento do mercado após o lançamento do novo modelo. Caso haja um aumento injustificado dos juros, o governo terá ferramentas necessárias para lidar com a situação, criando uma remuneração punitiva similar à existente hoje.

Data de implementação

O novo modelo está praticamente fechado e em fase de ajustes finais com os setores interessados. A minuta do texto final deve ser enviada aos bancos e à construção civil ainda este mês, e a expectativa é que a nova norma seja publicada até o fim de setembro, entrando em vigor no primeiro trimestre de 2026.

Além disso, o governo também trabalha em mudanças nos contratos indexados ao IPCA para suavizar a influência da inflação sobre o saldo devedor do financiamento.