Quase um em cada dez investidores brasileiros concentra mais da metade do patrimônio em fundos imobiliários, segundo pesquisa da B3. O número impressiona e revela a confiança nesse tipo de aplicação, mas também desperta uma dúvida importante: afinal, FIIs podem quebrar? A resposta curta é sim, mas a probabilidade é tão baixa que é preferível se concentrar em outros tipos de riscos possíveis.

Fundos imobiliários podem falir?

A falência do fundo é tecnicamente possível, mas extremamente improvável na prática. Existe uma diferença fundamental: enquanto empresas podem falir, fundos imobiliários investem em ativos reais do setor imobiliário, sejam imóveis físicos ou títulos lastreados em operações do mercado.

Imagine um FII que tem um prédio comercial de R$ 50 milhões e R$ 5 milhões no banco. Se metade dos inquilinos sair, o fundo ainda recebe aluguel da outra metade. Mesmo que todos saiam, o fundo pode baixar o preço do aluguel, reformar os espaços ou vender o imóvel.

A vantagem dos FIIs é que imóveis não "desaparecem" como pode acontecer com empresas. No pior cenário, o fundo vende os imóveis e distribui o dinheiro para os investidores. Por isso, a falência completa é muito rara.

Quais são os principais riscos dos fundos imobiliários?

Embora a falência seja improvável, os FIIs apresentam riscos que merecem atenção. O principal deles é o risco de vacância, quando imóveis permanecem desocupados por períodos prolongados. Essa situação pode impactar diretamente a distribuição de proventos aos cotistas.

Além disso, investidores devem monitorar o risco de mercado, caracterizado pelas flutuações nos preços das cotas devido a mudanças econômicas como variações nas taxas de juros e inflação. O risco de crédito também preocupa, especialmente quando inquilinos enfrentam dificuldades financeiras e atrasam pagamentos.

Por outro lado, o risco de liquidez afeta principalmente fundos menores, com menor volume de negociação. Nesses casos, vender cotas rapidamente pode significar aceitar preços abaixo do valor patrimonial. Vale destacar ainda o risco setorial: fundos concentrados em shoppings, por exemplo, sofreram mais durante a pandemia que aqueles focados em galpões logísticos.

O que acontece se o administrador do fundo falir?

A falência do administrador não significa o fim do fundo. O patrimônio do FII é segregado e não se comunica com os bens da administradora, garantindo proteção aos cotistas. Sendo assim, um administrador provisório assume temporariamente até que uma assembleia eleja o substituto definitivo.

Durante esse período de transição, os imóveis continuam gerando renda, os aluguéis são pagos normalmente e os rendimentos seguem sendo distribuídos. As cotas também permanecem sendo negociadas na bolsa, sem interrupção. O processo costuma ser rápido e transparente, com comunicados oficiais mantendo os investidores informados.

Em contrapartida, podem ocorrer atrasos pontuais na divulgação de relatórios ou pequenas interrupções administrativas. Contudo, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) acompanha de perto essas situações para garantir que a transição ocorra sem prejuízos aos cotistas.

O que acontece se o gestor do fundo falir?

Similar ao caso do administrador, a falência do gestor não compromete o patrimônio do fundo. O gestor é responsável pelas decisões estratégicas, como compra e venda de imóveis, mas não detém a propriedade dos ativos. Em sua ausência, outro gestor assume a função ou o próprio administrador acumula temporariamente as responsabilidades.

Nesse sentido, o impacto principal está nas decisões estratégicas do fundo. Negociações de novos contratos ou aquisições podem ser adiadas até que o novo gestor assuma. Fundos bem estruturados mantêm equipes profissionais que garantem a continuidade das operações mesmo durante transições.

Por sua vez, a qualidade da nova gestão merece atenção dos cotistas. A experiência e o histórico do substituto podem influenciar o desempenho futuro do fundo, tornando mais do que importante acompanhar as assembleias e comunicados oficiais durante o processo de substituição.

Em que situações um fundo pode ser encerrado?

O encerramento de um FII pode ocorrer em situações específicas previstas em regulamento. A mais comum é o término do prazo de duração, quando determinado no momento da criação do fundo. Nesses casos, os cotistas podem votar pela prorrogação em assembleia ou optar pela liquidação dos ativos.

Além disso, os próprios investidores podem decidir encerrar o fundo caso considerem que não é mais viável economicamente. Essa decisão requer aprovação em assembleia geral, geralmente por maioria qualificada conforme estabelecido no regulamento.

Situações extraordinárias também podem levar ao encerramento, como a impossibilidade de substituir administrador ou gestor, descumprimento de obrigações regulatórias perante a CVM ou perda significativa de patrimônio que inviabilize a continuidade.

Eventos como desapropriação de imóveis ou destruição sem cobertura de seguro representam cenários raros, mas possíveis.

Como o investidor pode se proteger dos riscos?

A diversificação surge como principal estratégia de proteção. Investir em fundo imobiliário com segurança significa não concentrar todo o capital em um único FII. A recomendação é distribuir investimentos entre fundos de diferentes segmentos: escritórios, galpões logísticos, shoppings e fundos de papel.

Existem FIIs com mais de 50 operações diferentes, geridas por equipes especializadas. Essa pulverização reduz drasticamente o impacto de problemas pontuais, como a vacância de um único imóvel ou inadimplência de um inquilino específico.

Além disso, acompanhar indicadores fundamentais do fundo ajuda a identificar problemas antecipadamente. Métricas como taxa de ocupação, perfil dos inquilinos e distribuição geográfica dos imóveis fornecem informações valiosas sobre a saúde do investimento.

Por fim, participar das assembleias e manter-se informado através dos relatórios gerenciais permite ao investidor tomar decisões conscientes. A transparência é uma característica marcante do mercado de FIIs, com informações detalhadas disponíveis mensalmente para todos os cotistas.