Desde o final de 2016 a Zabo Engenharia se prepara para o lançamento de um megaempreendimento com apartamentos de até mil metros quadrados ao lado do Parque do Ibirapuera.

Tudo começou com a incorporadora marcando território na Rua Manuel da Nóbrega, quando adquiriu lotes que totalizavam 1,8 mil metros quadrados.

O projeto, até então, era mais modesto. Hoje, o maior apartamento dele deve ultrapassar 1 mil metros quadrados, chegando aos R$ 50 milhões.

O lançamento ocorre em meio a um ciclo de expansão da empresa familiar que está no mercado imobiliário de altíssimo há mais de 40 anos e que prevê mais de R$ 1,2 bilhão em Valor Geral de Vendas (VGV) até 2026.

Correndo atrás dessa meta, recentemente a Zabo anunciou mudanças na estrutura de liderança da companhia. David Zaborowsky assumiu como CEO e seu irmão, Rodrigo Zaborowsky, passou a ocupar a diretoria de operações. A incorporadora foi fundada pelo pai dos executivos, Gilberto Zaborowsky, e era comandada por ele até junho.

De 2016 para cá, o projeto foi ganhando novas dimensões, e a família Zaborowsky pôde se preparar para alçar um voo ainda mais alto.

A conquista de territórios

“Com os 1,8 mil metros quadrados, o produto já estava aprovado, já havia até estande de vendas montado. Mas, entre a aprovação do projeto e o registro de incorporação, surgiu a oportunidade de comprar um lote crucial, contíguo na parte de trás do terreno que já tínhamos”, explica David Zaborowsky, CEO da incorporadora.

Numa maré de coincidência ou sorte, a Zabo conseguiu abocanhar mais dois terrenos em 2020. Lá, seria feito um segundo empreendimento.

Na época, Gilberto, dono e criador da Zabo, conseguiu conquistar mais um lote fundamental, onde está localizada uma concessionária da Toyota, na Avenida Brigadeiro Luís Antônio.

“Esse negócio em específico foi difícil, a negociação durou dois anos e foi fechada porque concordamos em manter a concessionária no local”, explica o CEO. Com 1,7 mil metros quadrados, o terreno ocupado pela loja foi um dos últimos a ser comprado.

A loja será mantida como está e, para a Zabo, o benefício é adquirir o “potencial de não construção” — manter um terreno sem construção pode permitir ao proprietário negociar ou transferir parte do seu potencial construtivo para outras áreas.

Ao final das jogadas, com 5,2 mil metros quadrados, o terreno ficou grande o bastante para ousar: serão duas torres, totalizando 35 unidades que variam de 360 metros quadrados a 1 mil metros quadrados, com 13 pavimentos de apartamentos.

O Valor Geral de Vendas (VGV) será superior a R$ 600 milhões e o preço dos apartamentos deve chegar a R$ 50 milhões, com entrega prevista para entre 2029 e 2030.

Mas a incorporadora continua disposta a abocanhar mais algumas sobras de terrenos. “Tem uma ruazinha chamada Rodolfo Troppmair com várias casas pequenas, todas contíguas ao nosso terreno. Se eventualmente conseguirmos negociar mais uma ou duas casas, vai ajudar”, explica.

Esse processo de conquistar um bom terreno, de acordo com Rodrigo Zaborowsky, COO, é muito artesanal, sobretudo se tratando de uma empresa familiar que incorpora para o altíssimo padrão. “Por isso demoramos anos até conseguir a área que desejamos. É um trabalho de anos, juntando lote por lote”, explica.

Modelo de negócio

A incorporação da Zabo Engenharia é feita toda com capital próprio. A obra, por sua vez, pode ser feita com o Plano Empresário ou mesmo por CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).

“Com a atual taxa de juros e com os saques da poupança cada vez mais frequentes, os Planos Empresários dos bancos grandes estão ficando cada vez mais escassos. Por isso estamos explorando outras formas de financiar as obras”, explica David.

Plano Empresário é um modelo de financiamento imobiliário criado para construtoras e incorporadoras. Ele financia projetos residenciais, comerciais ou mistos, liberando recursos financeiros gradualmente conforme o avanço da obra.

Já CRI é um título de crédito lastreado em recebíveis imobiliários, geralmente emitido por securitizadoras e negociado no mercado de capitais.

Por meio dele, investidores financiam empreendimentos ao comprar os direitos sobre recebíveis futuros atrelados a projetos imobiliários. Assim, empresas do setor antecipam recursos ao transformar os recebíveis em títulos e vendê-los no mercado.

Além disso, a Zabo conta também com alguns investidores pessoa física que podem entrar no projeto.

A Zabo no mapa de São Paulo

Com 110 empreendimentos entregues desde sua fundação, a Zabo tem atuação em bairros nobres como Jardins, Vila Nova Conceição, Ibirapuera, e Pinheiros.

É de autoria deles, por exemplo, o edifício corporativo The One, no Itaim Bibi, lançado em 2013. Neste caso, foi realizada uma joint venture da Zabo com a Odebrecht para incorporação e construção do empreendimento.

O mais recente empreendimento lançado pela incorporadora foi o Symmetry, em 2023, localizado no bairro Jardim Paulista. Com unidades bem mais modestas do que as previstas para o Ibirapuera, eles variam de 49 metros quadrados a 71 metros quadrados, com tíquete partindo de R$ 1,1 milhão.

No gatilho, está também o que promete ser um dos prédios mais altos da capital paulista, na Avenida Rebouças, dessa vez em parceria com a Cyrela e a J. Safra Properties.

"Foi um processo complexo de aquisição de terreno que começou em meados de 2021. A Zabo adquiriu no local cerca de 1,4 mil metros quadrados e o Safra, na época, tinha adquirido cerca de 3,6 mil metros quadrados. Resolvemos unificar os terrenos para conseguíssemos desenvolver um produto diferenciado", explica David Zaborowsky.