Os 20 anos em que a gaúcha Danielle Miranda trabalhou em imobiliárias em Passo Fundo, no interior do Rio Grande do Sul, foram mais do que suficientes para que ela conhecesse bem as dores do setor. E não são poucas.

“A gente precisava de uma equipe grande para dar conta de uma operação cheia de processos manuais e ineficientes. Tinha muita burocracia e pouco ganho de produtividade”, afirma Danielle.

Formada em Direito, ela até tentou deixar o setor — mas sempre era puxada de volta.

Hoje, à frente da fintech AlugaMais, criada em 2021, Danielle lidera um negócio que atende 2.800 imobiliárias em todo o país com uma plataforma que automatiza desde a análise cadastral até a cobrança do aluguel.

A novidade agora é a entrada em crédito: com um aporte de 10 milhões de reais da SRM Ventures, a startup vai operar um produto de antecipação de aluguel, mirando até 40 milhões de reais emprestados em 12 meses.

O movimento marca uma nova fase da empresa. Em vez de apenas digitalizar processos, a AlugaMais começa a se posicionar como infraestrutura financeira para o setor.

“Nosso foco é virar o banco das imobiliárias. Esse é só o primeiro produto de crédito que vamos lançar”, afirma Danielle.

Qual é a história da AlugaMais

A trajetória começou cedo. Aos 15 anos, Danielle era estagiária em uma imobiliária e entregava boletos de aluguel de porta em porta. Passou por todas as funções até se tornar gestora de uma carteira com mais de mil imóveis.

A convivência com os processos antigos e burocráticos — cheios de papeladas, no bom português —  gerou a inquietação que viria a guiar a criação da AlugaMais.

“O inquilino precisava vencer a imobiliária para conseguir o imóvel. Era como se a imobiliária fosse um obstáculo", diz. "A gente precisava virar isso de cabeça para baixo”.

Foi a partir de 2016 que Danielle começou a testar soluções tecnológicas dentro da própria imobiliária. Se um banco conseguia abrir conta sem papelada, por que a locação não podia seguir o mesmo caminho?

“Eu entendi que, com tecnologia, dava para fazer uma análise cadastral mais rápida e segura, sem sobrecarregar o inquilino com documentação. A ideia era agilizar sem perder segurança.”

Com a pandemia, em 2020, a solução ganhou força. Enquanto as imobiliárias físicas estavam fechadas, a plataforma criada por Danielle continuava operando. Proprietários conseguiam anunciar imóveis, inquilinos alugavam, contratos eram assinados digitalmente.

“Quando as imobiliárias da cidade pararam, a nossa seguiu rodando. Aí caiu a ficha: não dava mais para isso ficar só em uma cidade do interior. Tinha que virar uma empresa nacional.”

Em três meses, 500 imobiliárias passaram a usar a ferramenta. Foi quando nasceu oficialmente a AlugaMais.

Como a AlugaMais funciona

A AlugaMais é uma plataforma white label, ou seja, é vendida para que cada imobiliária use com sua própria identidade visual. O público-alvo são pequenas e médias empresas do setor, com carteiras entre 100 e 500 imóveis — justamente onde os gargalos operacionais são mais visíveis.

“Imobiliária pequena tem muito potencial de crescimento, mas falta estrutura", afirma Danielle. "Com 200 contratos, o dono já está sobrecarregado. A gente resolve isso”.

A empresa oferece uma esteira digital completa: desde a análise de crédito do inquilino até a gestão de inadimplência. O processo inclui geração de contrato automatizada, assinatura eletrônica, vistorias por aplicativo, contratação de seguro incêndio, cobrança e repasse automático de aluguel.

A monetização é feita por meio de assinatura da plataforma e da intermediação de serviços financeiros, como garantia locatícia e, agora, antecipação de aluguel.

Além da tecnologia, a AlugaMais também oferece treinamentos e módulos de mentoria para profissionalizar as pequenas imobiliárias. “A gente não quer só entregar sistema. Quer ensinar como fazer a locação do jeito certo”, afirma Danielle.

A nova aposta: antecipação de aluguel

O modelo de antecipação funciona assim: um proprietário com um contrato ativo pode pedir até 12 meses do valor do aluguel à vista. Em troca, paga uma taxa mensal, que começa em 2,99%, mas pode variar conforme o perfil cadastral.

Por exemplo: se um locador quer trocar de carro e precisa de 50.000 reais, pode usar o contrato vigente de aluguel para levantar esse valor de forma imediata. A fintech segue recebendo os pagamentos mensais do inquilino, que são usados para amortizar a operação.

“A lógica é parecida com antecipação de recebíveis. Só que, no nosso caso, o ativo é o aluguel residencial", afirma. "É algo novo no mercado e com demanda real”.

Essa não é a primeira vez que a empresa opera crédito. A AlugaMais já fazia garantia locatícia e chegou a testar a antecipação em 2022 com capital próprio. Mas, segundo Danielle, a operação era arriscada demais sem uma estrutura de fundo.

Agora, com os 10 milhões de reais da SRM, a empresa criou uma operação de crédito mais robusta, com regras, lastro e gestão de risco estruturadas.

“A AlugaMais está no momento ideal para atrelar tecnologia à concessão de crédito", afirma André Szapiro, head da SRM Ventures. "Acreditamos no potencial da operação por causa da experiência deles com o setor e da solidez dos dados que já vêm coletando”.

Segundo Danielle, a meta é usar esse capital como base para movimentar até 40 milhões de reais em crédito nos próximos 12 meses, por meio da recorrência dos pagamentos: “A cada três meses, o capital retorna e conseguimos emprestar de novo. A escala vem daí.”

A SRM também ajuda a estruturar a operação como fundo, apoiando a emissão de CCBs, definição de regras e processos. Isso, segundo Danielle, foi o que diferenciou a SRM de outros fundos:

“Eles não são só um investidor. Trouxeram o capital e também a inteligência para montar o fundo, definir regras e lidar com inadimplência. Isso muda tudo.”

As dores do setor — e os próximos passos

O mercado de locação é fragmentado e pouco digitalizado. A maioria das imobiliárias é de pequeno porte, familiar, e ainda depende de processos analógicos — planilhas, papelada e boletos manuais.

“Muita PME no setor tem uma operação pouco profissionalizada. É onde a gente mais consegue agregar valor com tecnologia e estrutura”, afirma Danielle.

Essas empresas também enfrentam dificuldade para crescer. Aumentar a carteira de 100 para 500 imóveis exige esforço operacional que, muitas vezes, elas não têm como bancar. Ao mesmo tempo, o crédito ainda é um tabu no setor. São poucas as imobiliárias que oferecem produtos financeiros aos locadores, seja por falta de estrutura ou por risco.

O plano da AlugaMais é justamente quebrar essa barreira — com tecnologia, dados e acesso a funding.

A meta da empresa é crescer cinco vezes em relação a 2024.